二季度房地產(chǎn)市場快速降溫后，7-8月購房者觀望情緒加重，市場情緒持續(xù)低迷，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力增加對宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定恢復(fù)以及金融系統(tǒng)的穩(wěn)定均產(chǎn)生不利影響，穩(wěn)地產(chǎn)的迫切性上升。7.24中央政治局會議為房地產(chǎn)定調(diào)，首次明確提出要“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，8月底多部委落地樓市優(yōu)化舉措，隨后一二線城市加入放松限購限貸政策行列，提振了市場信心。
9月以來，核心城市房地產(chǎn)市場活躍度有所提升，但受此前政策嚴(yán)厲程度以及市場供求關(guān)系不同影響，城市間市場恢復(fù)程度存在差異。從全國整體來看，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及居民信心恢復(fù)仍是房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的重要前提，預(yù)計四季度在政策優(yōu)化帶動下，市場銷售整體將呈現(xiàn)降幅收窄態(tài)勢，但市場全面恢復(fù)可能需要更長時間，修復(fù)過程相對溫和。若短期政策優(yōu)化到位，同時超大特大城市城中村改造系列措施快速落地，預(yù)計2024上半年市場迎來筑底。
（1）市場供求：2023年前三季度，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降2％，為2016年以來同期最低水平。三季度以來，7-8月市場下行壓力持續(xù)加大，9月，各地加快政策優(yōu)化，帶動市場情緒回升，核心城市市場有所好轉(zhuǎn)，但受政策傳導(dǎo)需要時間及網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后影響，百城銷售環(huán)比回升幅度有限，同比仍下降約20％。此外，受過去兩年土地市場低迷影響，9月，重點城市新房供給量修復(fù)不明顯，同比降幅仍約四成。
（2）房價：8月百城新房價格環(huán)比已連跌4個月，二手房價格環(huán)比已連跌16個月，房價持續(xù)處于下行通道。9月以來，樓市政策利好釋放，京滬二手房價格環(huán)比跌幅收窄。
（3）土地市場：2023年前三季度，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上。三季度，土地市場情緒依然偏弱，流拍撤牌率達(dá)28％，較二季度提升8.1個百分點。9月截至26日，重點22城地價競拍至上限地塊占比為18.4％，較8月下降0.7個百分點，延續(xù)5月以來下降態(tài)勢，底價成交占比提升至80％，央國企仍為拿地主力。
（4）政策展望：在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化的當(dāng)下，不合理的限制性政策均有望逐漸優(yōu)化調(diào)整。預(yù)計一線城市或因區(qū)施策優(yōu)化限購政策，同時通過降首付、降利率、降交易稅費、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等方式支持住房消費；個別限購仍較嚴(yán)格的核心二線城市有望逐步解除限購政策，并降低購房首付比例；其余城市限制性政策或?qū)⑷嫒∠Ａ硗猓?span style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px; outline: none;">超大特大城市城中村改造能夠加快落地，也將為這些大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資及住房消費帶來增量空間。同時，預(yù)計支持房企盤活存量資產(chǎn)、盤活閑置地塊等將是供給端政策優(yōu)化方向，供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，將有助于市場加快企穩(wěn)。
（5）市場展望：四季度，在政策利好持續(xù)釋放帶動下，核心一二線城市市場銷售整體或有所回升，但普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在。考慮到去年低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)，預(yù)計四季度全國商品房銷售面積同比降幅將有所收窄，全年商品房銷售面積或不足13億平方米。供給端修復(fù)預(yù)計慢于銷售端，短期新開工、投資仍將延續(xù)下行態(tài)勢。
2023年三季度中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)
（一）成交規(guī)模：前三季度重點100城新房累計銷售同比下降2％，9月銷售面積環(huán)比增長超10％，同比降幅約20％
全國：根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1-8月，全國商品房銷售面積為7.4億平方米，同比下降7.1％，商品房銷售額為7.8萬億元，同比下降3.2％，其中商品住宅銷售面積同比下降5.5％，銷售額同比下降1.5％。東部地區(qū)商品房銷售面積同比下降3.9％，商品房銷售額同比下降0.7％，降幅在各地區(qū)間均最小。
8月底，多部委聯(lián)合發(fā)文將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱，同時將全國首套、二套房商貸首付比例下限降至20％、30％，此后各地緊抓“金九銀十”窗口期，不斷加快政策落地節(jié)奏。一系列政策密集出臺，對房地產(chǎn)市場情緒產(chǎn)生了明顯帶動，中指調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，9月初購房者置業(yè)意愿明顯提升，新政落地后購房者訪盤量也有所增加，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，北京、上海、廣州等核心城市新房銷售規(guī)模在9月中下旬出現(xiàn)上升，市場活躍度有所好轉(zhuǎn)，政策效果初步顯現(xiàn)，但全國房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模尚未出現(xiàn)明顯回升，整體仍處低位。
重點100城：前三季度新房銷售面積降至2016年以來同期最低，三季度市場活躍度整體不足，9月新政落地后市場情緒有所回升。據(jù)初步統(tǒng)計，2023年前三季度，重點100城新建商品住宅月均銷售面積約2978萬平方米，同比下降2％。7-8月，市場延續(xù)二季度低迷態(tài)勢，8月末至今，多個核心城市陸續(xù)落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”、優(yōu)化限購和限售政策，9月，新建商品住宅銷售面積環(huán)比增長約14％，但同比仍下降約20％。
從周度成交來看，825新政后，9月中下旬重點城市新房銷售網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)，近兩周重點城市新房銷售面積連續(xù)環(huán)比增長，上周（9.18-9.24）重點50城新房銷售面積高于7-8月各周水平，環(huán)比增長26.1％，但在高基數(shù)下，同比仍下降接近30％。
不同梯隊城市來看，前三季度代表城市中，一線城市新建商品住宅累計成交面積同比增長，二線、三四線同比均下降；三季度各線城市下行壓力加大，9月各地政策落地，對核心城市有一定帶動效果，但對二線及三四線銷售數(shù)據(jù)帶動尚不明顯。
據(jù)初步統(tǒng)計，2023年前三季度，一線城市商品住宅成交面積同比增長約7％，其中北京、上海同比保持增長，而廣州、深圳同比均下降，其中深圳同比下降約11％。二線、三四線代表城市市場情緒進(jìn)一步走弱，累計銷售面積均降至2016年以來同期最低水平。其中二線代表城市同比下降2％左右，天津、貴陽等城市在去年同期低基數(shù)下，同比增長超20％；三四線代表城市同比下降約4％，揚州、惠州等城市在低基數(shù)下銷售面積同比增幅較大，但絕對規(guī)模仍處近年同期較低水平，市場情緒并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。
三季度，各線城市商品住宅銷售面積同比均下降，其中一線城市同比下降超10％，7-8月市場調(diào)整壓力明顯高于上半年，8月同比下降28.1％；二線、三四線代表城市三季度銷售面積同比降幅均超20％，市場調(diào)整壓力進(jìn)一步加大。
從重點城市政策效果來看，9月以來，重點城市成交量整體呈現(xiàn)出“前平后升”趨勢，政策效果在9月下半旬逐漸顯效，上周（9.18-9.24），北京、上海、廣州、深圳商品住宅銷售套數(shù)環(huán)比分別增長134.6％、144.1％、23.5％、21.7％；而武漢等前期政策已偏寬松的二線城市則并未受到政策優(yōu)化明顯帶動，上周銷售套數(shù)出現(xiàn)下降，環(huán)比下降5.1％。值得關(guān)注的是，北京、上海銷售套數(shù)環(huán)比明顯增長，一方面受政策帶動，另一方面也受部分項目集中網(wǎng)簽及低基數(shù)影響，本周前兩日北京銷售套數(shù)環(huán)比上周同期出現(xiàn)一定回落；濟(jì)南自9月25日起政府給予網(wǎng)簽客戶補貼，本周前兩日銷售套數(shù)出現(xiàn)較大增長；而武漢將于10月開展房交會活動，期間給予購房人群契稅補貼并發(fā)放購房補貼，導(dǎo)致部分購房者延遲至10月入市，也是當(dāng)前數(shù)據(jù)無明顯回升的原因之一。
二手房方面，三季度二手房市場熱度走低，9月在政策顯效以及低基數(shù)下銷售量同比轉(zhuǎn)增。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1-8月，15個代表城市二手住宅累計成交面積同比增長38％，絕對規(guī)模處在2019年以來同期較高位，僅次于2021年同期。從周度成交來看，9月前四周重點11城二手房受低基數(shù)及優(yōu)化政策影響，銷售套數(shù)同比轉(zhuǎn)增25.6％，中下旬二手房市場活躍度逐漸回升。在新政影響下，多地二手房掛牌量增加，如北京9月1-27日，二手房掛牌增加約1.5萬套，上海9月1-18日期間二手房掛牌增加約1.3萬套，掛牌量增加一定程度上意味著置換需求加快入市步伐，二手房活躍度提升有助于為新房市場提供更多改善需求。
從重點城市政策效果來看，由于8月一線城市普遍存在政策放松預(yù)期，購房者觀望情緒加重，北京二手房成交量不足1.1萬套，深圳僅約2400套。隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”、優(yōu)化限購政策等持續(xù)落地，此前觀望的購房者入市節(jié)奏有所加快，上周（9.18-9.24），北京、成都、蘇州、南京、青島成交套數(shù)環(huán)比分別增長6.4％、7.9％、20.4％、16.7％、5.4％；深圳環(huán)比基本持平。
（二）供求關(guān)系：前三季度重點50城批準(zhǔn)上市面積較去年同期下降10％，9月末新房供應(yīng)小幅放量
全國：房屋新開工面積、施工面積同比降幅仍較大。2023年1-8月，全國房屋新開工面積為6.4億平方米，同比下降24.4％，降幅較1-7月收窄0.1個百分點。全國房屋施工面積為80.6億平方米，同比下降7.1％。全國房屋竣工面積為4.4億平米，同比增長19.2％，較1-7月收窄1.3個百分點。
重點城市：銷售持續(xù)低迷疊加企業(yè)拿地縮量，房企推盤能力不足。據(jù)初步統(tǒng)計，2023年前三季度，重點50城商品住宅月均批準(zhǔn)上市面積1615萬平方米，同比下降約10％（同口徑銷售面積同比下降約3％），供給端表現(xiàn)整體偏弱。進(jìn)入三季度，受銷售低迷影響，房企推售積極性偏低，新房批準(zhǔn)上市面積同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，9月，新政后新房供給出現(xiàn)一定修復(fù)，新批上市面積環(huán)比增長約7％，同比降幅仍約40％。
從周度數(shù)據(jù)來看，在新政落地后，重點15城商品住宅周度供應(yīng)規(guī)模逐步提升，9月中下旬周度批準(zhǔn)上市面積環(huán)比提升明顯，上周（9.18-9.24）環(huán)比增長21.5％，但同比仍下降15.1％。
從供求對比來看，前三季度重點50城整體表現(xiàn)為供小于求。據(jù)初步統(tǒng)計，2023年前三季度，50個代表城市商品住宅月均新增供應(yīng)約1615萬平方米，同期月均成交面積約2023萬平方米，銷供比為1.25，其中，北京、上海等城市銷供比在1.5以上。三季度，重點城市銷供比降至1.18，9月銷供比為1.18，較8月小幅提升。
受供給端表現(xiàn)整體偏弱影響，截至8月末，50個代表城市商品住宅可售面積小幅下行，較7月末環(huán)比下降0.9％，但絕對規(guī)模仍處在2017年以來高位。出清周期方面，截至2023年8月末，按近6個月月均銷售面積計算，重點50城短期庫存出清周期為16.1個月，較2022年末縮短1.9個月，其中三四線代表城市短期庫存出清周期為21.2個月，短期庫存去化大。
（三）價格水平：1-8月百城新房和二手房價格累計均下跌，9月政策優(yōu)化帶動京滬二手房價格環(huán)比跌幅收窄
新建住宅方面，2023年1-8月，百城新建住宅價格穩(wěn)中微跌。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2023年1-8月百城新建住宅價格累計下跌0.01％，為2015年以來同期首次下跌。具體來看，2023年第一、二季度百城新房價格累計均上漲0.01％，但隨著前期積壓購房需求釋放完畢，自5月開始，房價進(jìn)入持續(xù)下跌通道。8月百城新建住宅均價16176元／平方米，環(huán)比下跌0.01％，已連續(xù)4個月下跌。
二手住宅方面，2023年1-8月，百城二手住宅價格持續(xù)下跌。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2023年1-8月百城二手住宅價格累計下跌1.58％。具體來看，今年一季度，二手房市場活躍度明顯提升，百城二手房價格跌幅快速收窄；二季度后，隨著二手房掛牌量持續(xù)走高，價格走勢承壓，環(huán)比跌幅呈擴(kuò)大態(tài)勢。8月，百城二手住宅均價15625元／平方米，環(huán)比下跌0.38％，已連續(xù)16個月下跌。9月以來，一線及核心二線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策落地對市場預(yù)期有所提振，但受掛牌量顯著增加影響，一線城市二手房價格仍在波動調(diào)整，其中北京、上海二手房價格環(huán)比跌幅收窄。
從漲跌城市個數(shù)看，2023年以來，百城新建住宅價格月度環(huán)比下跌城市數(shù)量基本保持在40-50個的區(qū)間。百城二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量則呈先降后升態(tài)勢。3月，二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量下降至68個，8月上升至96個，處于高位水平。
（四）土地供求：前三季度300城住宅用地供求均縮量三成，新政后土拍熱度提升尚不明顯，房企投資仍聚焦核心優(yōu)質(zhì)地塊
三季度，土地市場情緒依然偏弱，全國土地供求縮量未改，少部分城市保持一定熱度，分化進(jìn)一步加劇。8月底以來監(jiān)管部門及地方頻繁出臺政策利好，為市場注入信心，但全國房地產(chǎn)市場整體依然面臨一定壓力，房企資金端改善不明顯。銷售端恢復(fù)程度仍直接影響土拍情緒變化，在銷售尚未持續(xù)、實質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，全國土地市場整體仍低溫運行。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年前三季度，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上；為提高房企參拍意愿，政府持續(xù)加大核心區(qū)地塊供應(yīng)，帶動成交樓面均價同比上漲9.0％。三季度，全國300城住宅用地推出1.0億平方米，同比下降37.1％，降幅較二季度擴(kuò)大15.2個百分點；成交0.8億平方米，同比下降33.4％，降幅較二季度收窄1.4個百分點。
表：2023年前三季度全國300城各線城市住宅用地推出和成交規(guī)劃建面同比變化（截至9月26日，下同）
2023年前三季度，各線城市住宅用地供求規(guī)模同比均下降，其中二線、三四線城市推出面積降幅均在三成以上，成交方面，基數(shù)影響下，一線城市成交面積降幅較大，僅廣州同比增長，北京下降超一成，上海、深圳降幅均超五成；二線、三四線城市企業(yè)拿地信心不足，成交面積同比下降均在三成以上，土地出讓金降幅超兩成。
樓面均價方面，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年前三季度，各線城市住宅用地成交樓面均價出現(xiàn)不同程度上漲，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊成交帶動地價結(jié)構(gòu)性上漲。其中，一線城市土拍熱度相對平穩(wěn)，樓面均價同比小幅上漲0.6％，廣州、深圳成交樓面均價同比漲幅均超兩成；二線城市中，杭州、廈門、蘇州、成都、天津、青島等地持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊，提升房企參拍意愿，成交樓面均價上漲明顯，帶動整體成交樓面價結(jié)構(gòu)性上漲10.1％；三四線城市受低基數(shù)影響上漲13.7％。
流拍撤牌方面，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年三季度，全國住宅用地流拍撤牌784宗，較二季度增加81宗，流拍撤牌率28.1％，較二季度提升8.1個百分點。
從22城競拍熱度來看，三季度，少部分城市土拍熱度仍在，多數(shù)城市延續(xù)低迷態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1-9月，22城住宅用地整體地價達(dá)上限占比為32％，底價成交占比達(dá)57％。杭州、上海、合肥、北京土拍情緒較穩(wěn)定，地價上限占比多達(dá)五成以上；廣州、成都、寧波優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度高，其余地塊普遍底價成交；其余城市土地市場承壓明顯。9月（截至26日），22城地價達(dá)上限占比為18.4％，較8月下降0.7個百分點，延續(xù)5月以來下降態(tài)勢，而底價成交占比提升至80％，土地市場情緒整體仍較低。
新政后，重點城市土拍升溫尚不明顯，地價觸頂仍僅限于優(yōu)質(zhì)地塊。8月30日，在一線城市中廣州率先執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，在9月出讓地塊中，僅2宗觸頂，其中海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊吸引16家房企參與，競價85輪，成為海珠區(qū)最高總價地塊，而其余地塊底價成交或流拍。杭州土地市場表現(xiàn)平穩(wěn)，9月5日正式執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，9月20日土拍中，8宗涉宅地塊全部成交，但僅優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍意愿相對較強，如錢二、東新、北干中地塊分別競價36輪、17輪、10輪觸頂進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，其余5宗底價成交；9月27日，杭州掛牌出讓14宗宅地，1宗終止，8宗觸頂進(jìn)入搖號，1宗溢價，4宗底價，市場冷熱分化延續(xù)。北京9月26-27日土拍中，4宗住宅用地全部成交，1宗觸頂、1宗溢價、2宗底價。另外，9月以來，武漢、福州、無錫、寧波、青島、重慶亦有部分地塊完成出讓，但多底價成交。
拿地企業(yè)方面，2023年以來，22城拿地企業(yè)中央國企仍是主力，地方國資拿地金額占比下降。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1-9月，22城央國企拿地金額占比為56％，較2022年全年提升19個百分點，地方國資僅為12％，較2022年全年下降30個百分點。當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處調(diào)整期，預(yù)計短期央國企為拿地主力的趨勢仍將延續(xù)。
綜合來看，2023年以來全國土地市場供求縮量趨勢并未改變，土拍情緒整體表現(xiàn)低迷，三季度核心城市優(yōu)質(zhì)地塊尚能維持一定活躍度，新政后，部分地塊企業(yè)參拍積極性提高，但土拍熱度整體改善并不明顯。短期來看，土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復(fù)程度，核心城市在政策帶動下，銷售市場活躍度提升后，土拍情緒有望進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)地塊將維持較高熱度。從全國來看，在銷售尚未持續(xù)、實質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，預(yù)計全國土地市場整體仍低溫運行。
（五）開發(fā)投資：1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降8.8％，降幅連續(xù)擴(kuò)大
房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，其中建筑工程投資降幅超10％，是投資主要拖累項。2023年1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為7.7萬億元，同比下降8.8％，降幅較1-7月擴(kuò)大0.3個百分點，連續(xù)6個月降幅擴(kuò)大。其中，住宅開發(fā)投資額為5.8萬億元，同比下降8.0％。房地產(chǎn)開發(fā)投資各分項中，1-8月建筑工程投資同比下降11.4％，降幅較1-7月擴(kuò)大0.1個百分點；土地購置費同比下降4.3％，較1-7月擴(kuò)大0.6個百分點，對投資恢復(fù)亦形成拖累。
今年1-8月房企到位資金持續(xù)走低，企業(yè)資金壓力仍較大。2023年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為8.7萬億元，同比下降12.9％，同比降幅較1-7月小幅擴(kuò)大1.7個百分點。其中，國內(nèi)貸款為1.1萬億元，同比下降12.8％，占到位資金的比重為12.2％。自籌資金為2.7萬億元，同比下降22.9％，占比為31.2％。定金及預(yù)收款為3.0萬億元，同比下降7.3％，占到位資金的比重為34.6％。個人按揭貸款為1.9萬億元，同比下降4.3％，占到位資金的比重為7.7％。
2023年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望
（一）政策環(huán)境：四季度逆周期調(diào)節(jié)舉措有望繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，樓市系列政策仍有空間
宏觀經(jīng)濟(jì)方面，7月24日，中央政治局會議強調(diào)“加大宏觀政策調(diào)控力度，著力擴(kuò)大內(nèi)需、提振信心、防范風(fēng)險，不斷推動經(jīng)濟(jì)運行持續(xù)好轉(zhuǎn)、內(nèi)生動力持續(xù)增強、社會預(yù)期持續(xù)改善、風(fēng)險隱患持續(xù)化解，推動經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長”，中央定調(diào)后，8月央行降息，MLF中標(biāo)利率下降15個基點，1年期LPR下調(diào)10個基點，宏觀政策持續(xù)發(fā)力疊加低基數(shù)效應(yīng)，我國宏觀經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)如出口、物價、信貸社融、消費等數(shù)據(jù)均出現(xiàn)一定邊際改善。但同時也要看到，當(dāng)前國際環(huán)境依然復(fù)雜嚴(yán)峻，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾和周期性因素疊加，經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)基礎(chǔ)仍然需要鞏固。9月15日，央行超預(yù)期下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點，更多逆周期調(diào)節(jié)舉措有望在四季度加快落地，推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好恢復(fù)。
房地產(chǎn)政策方面，7.24中央政治局會議為房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)后，多個部委從優(yōu)化需求端購房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設(shè)、推進(jìn)城中村改造等方面頻繁表態(tài)，釋放積極信號。8月底，相關(guān)舉措實質(zhì)性落地，如將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱，將全國首套、二套房商貸首付比例下限降至20％、30％，降低存量首套房貸利率，延長換房退個稅優(yōu)惠時間至2025年底等，隨后一線城市全面執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，房地產(chǎn)行業(yè)真正迎來政策底。
地方層面，8月以來各地政策出臺頻次有所加快，政策支持力度增強。根據(jù)中指監(jiān)測，2023年前三季度全國有超200省市（縣）出臺政策超400條，截至9月25日，已有40余省市明確發(fā)文落實首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，9月南京、合肥、濟(jì)南、青島等11城全面取消限購政策，廣州、天津、西安、廈門、蘇州、長沙、成都等城市優(yōu)化限購政策，廣州成為第一個放松近郊限購的一線城市，釋放了更加積極的信號。另外，公積金支持政策仍是各地因城施策的主要手段。
與此同時，各地針對供給端政策的支持力度也在繼續(xù)加大，如鄭州支持非住宅改建租賃住房，指出租賃住房運營年限期滿后，符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的項目，可改變土地性質(zhì)作為普通住宅銷售；武漢發(fā)布的“漢十條”中明確提出支持盤活企業(yè)資產(chǎn)、加快盤活存量用地，明確對已出讓尚未建設(shè)的存量用地，政府可組織開展土地收回和規(guī)劃優(yōu)化，并重新供應(yīng)等；成都繼續(xù)優(yōu)化土地供應(yīng)方式，中心城區(qū)住宅用地“競地價”出讓、取消最高銷售限價等。企業(yè)紓困措施的加快落實，有利于切實降低企業(yè)經(jīng)營壓力。
整體來看，7.24政治局會議以來，監(jiān)管部門接連落地政策組合拳，一線城市加入政策優(yōu)化行列，對修復(fù)市場預(yù)期和提振市場信心產(chǎn)生積極帶動。短期來看，預(yù)計在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化的當(dāng)下，不合理的限制性政策均有望逐漸優(yōu)化調(diào)整，以更好地支持合理住房需求釋放。
預(yù)計一線城市政策調(diào)整力度取決于市場恢復(fù)程度，參照廣州近郊取消限購，北上深未來也有望按照因區(qū)施策原則優(yōu)化限購政策，如取消郊區(qū)限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數(shù)、優(yōu)化離婚購房限制等。除限購政策外，降低首付比例、降低房貸利率加點數(shù)、降低交易稅費等也是一線城市政策優(yōu)化方向，同時京滬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也存在優(yōu)化空間。
針對二線和三四線城市，部分核心二線城市近期以優(yōu)化非核心區(qū)限購為主，未來政策優(yōu)化有望逐漸向核心區(qū)過渡；其余城市限制性政策或?qū)⑷嫒∠?/span>
另外，若超大特大城市城中村改造能夠加快落地，也將為這些大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資及住房消費帶來增量空間。同時，供給端政策來看，繼續(xù)支持房企融資、優(yōu)化土地出讓條件以及支持房企盤活存量資產(chǎn)、盤活閑置地塊等政策將是重要方向，近期武漢、鄭州出臺的供給端政策或為更多城市提供參考借鑒，供給端配合需求端政策發(fā)力，將有助于市場加快企穩(wěn)，恢復(fù)企業(yè)投資信心。
（二）市場趨勢：預(yù)計四季度商品房銷售增速降幅逐漸收窄，全年銷售規(guī)模降至13億平方米以下
2023年4月以來，全國房地產(chǎn)市場明顯降溫，三季度延續(xù)低迷態(tài)勢，1-8月全國商品房銷售面積、銷售額同比下降，降幅較1-7月繼續(xù)擴(kuò)大，8月單月，商品房銷售面積、銷售額同比降幅略有收窄；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積同比降幅仍較大，其中新開工面積同比降幅較1-7月收窄，但修復(fù)態(tài)勢并不明顯。
8月底以來，房地產(chǎn)放松政策逐步落地，帶動置業(yè)意愿提升，但受前期政策嚴(yán)厲程度不同、市場基本面及房價預(yù)期不同等因素影響，新政對不同城市的影響差異較大，預(yù)計本次政策對市場的帶動程度將表現(xiàn)為：核心一二線＞＞普通二線＞三四線。同時，考慮到換房客戶置換房產(chǎn)需要一個過程，新政精準(zhǔn)釋放的需求傳導(dǎo)到實際銷售仍需時間。
根據(jù)前文數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前部分核心城市房地產(chǎn)市場活躍度有所回升，政策效果初顯。短期來看，預(yù)計核心一二線城市市場活躍度提升仍將持續(xù)一段時間，持續(xù)時間將好于普通二線及三四線城市，一方面，核心一二線城市人口規(guī)模、居民購買力等基本面更強，對住房需求的支撐度高；另一方面，政策仍有優(yōu)化空間、二手房活躍度提升、房價預(yù)期趨穩(wěn)等因素，也將對核心城市的房地產(chǎn)市場形成有利帶動。
從二手房活躍度來看，8月底以來核心城市政策優(yōu)化調(diào)整后，各地二手房市場活躍度出現(xiàn)不同程度提升，其中北京9月1-26日二手住宅成交套數(shù)接近1.2萬套，已超8月全月成交量，環(huán)比8月同期增長超30％，上周（9.18-9.24）成交套數(shù)環(huán)比增長135％。對比二手房和新房成交走勢，可以發(fā)現(xiàn)，過去重點城市二手房市場成交量回升普遍早于新房，今年9月以來北京、深圳、成都、南京等城市二手房市場活躍度好轉(zhuǎn)，意味著這些城市新房市場短期成交有望提升。二手房市場置換出的改善需求有望進(jìn)一步為新房市場提供支撐。
從房價預(yù)期來看，根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，政策集中出臺后，房價下跌預(yù)期出現(xiàn)高位下滑，環(huán)比下降3個百分點，上漲預(yù)期增加5個百分點。一線城市政策調(diào)整后，北京、上海房價上漲預(yù)期明顯增加，分別上升5、4個百分點，成都、杭州等城市房價上漲預(yù)期亦出現(xiàn)一定提升。核心一二線城市房價預(yù)期漸穩(wěn)，有利于購房需求釋放。
另外，值得關(guān)注的是，熱點城市新房供給節(jié)奏也直接影響著購房者入市節(jié)奏和新房銷售情況。8月底優(yōu)化政策落地后，重點城市商品住宅批準(zhǔn)上市面積整體提升幅度有限，多個城市銷售規(guī)模大于供應(yīng)規(guī)模，新增供給略顯不足。過去兩年，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，各地住宅用地成交量大幅縮減，與此同時，部分城市地方國資拿地規(guī)模占比較高，截至今年8月，多個城市2022年地方國資拿地項目入市率較低，土地縮量疊加地方國資項目入市慢等因素，或?qū)е?a target="_blank" style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px; outline: none; color: blue; text-decoration-line: none;">新房供給節(jié)奏較慢，購房者可選擇的優(yōu)質(zhì)項目不足或成為制約銷售恢復(fù)的重要原因。
普通二線及三四線城市市場繼續(xù)底部盤整。9月以來，多個普通二線及三四線城市繼續(xù)通過提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等方式促進(jìn)購房需求釋放，但整體對市場情緒帶動有限。短期來看，普通二線及三四線城市房地產(chǎn)政策已基本放開，未來繼續(xù)優(yōu)化政策對樓市的提振效果或不足，疊加房企降價跑量意愿仍較強，這些城市房價下跌預(yù)期仍在，市場修復(fù)或需要更長時間。
綜合來看，在多個有利因素帶動下，四季度核心一二線城市市場銷售規(guī)模整體或有所回升，但普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在，在核心城市市場活躍度提升以及去年低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)背景下，預(yù)計四季度全國商品房銷售面積同比降幅將有所收窄，全年商品房銷售面積降至13億平方米以下。
供給端來看，在低基數(shù)效應(yīng)下，四季度新開工面積同比降幅或逐漸縮小，但難改下行趨勢。一方面，四季度全國房地產(chǎn)銷售規(guī)模預(yù)計修復(fù)較為緩慢，企業(yè)開工意愿整體仍較弱；另一方面，近幾個月全國商品房待售面積持續(xù)小幅增長，市場去化壓力也進(jìn)一步限制了企業(yè)開工積極性。不同地區(qū)來看，8月底以來，核心一二線城市優(yōu)化樓市政策后，市場情緒有所回升，銷售預(yù)期好轉(zhuǎn)或促使房企加大開工力度，這部分城市新開工有望逐漸修復(fù)，從而對全國新開工面積形成一定支撐。全年來看，預(yù)計全國房屋新開工面積同比降幅仍超10％，悲觀預(yù)期下，同比降幅或接近20％。
另外，隨著核心城市銷售市場逐漸修復(fù)，這部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資有望率先啟動，從而進(jìn)一步支撐四季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額邊際修復(fù)，但從全年來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降態(tài)勢難改，同比降幅或在5％-10％之間。
（三）城中村改造：若政策較快落地可拉動超大特大城市投資銷售企穩(wěn)
7月21日國常會審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，7月24日中央政治局會議再提積極推動城中村改造，同月28日推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會召開，由此可見，城中村改造或成為穩(wěn)增長、拉動投資的重要抓手，超大特大城市城中村改造進(jìn)入了快速推進(jìn)期。而超大特大城市在過去多年的快速發(fā)展中，積累了大量的城中村，城中村改造也將為房地產(chǎn)市場釋放一定規(guī)模的住房需求。
此前，根據(jù)國家統(tǒng)計局第七次人口普查披露數(shù)據(jù)，2020年我國共有7個超大城市和14個特大城市，7個超大城市（城區(qū)常住人口1000萬以上）包括上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津，14個特大城市（城區(qū)常住人口500-1000萬）包括武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟(jì)南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。
另外，蘇州9月15日發(fā)布情況說明指出，近期國家統(tǒng)計局對全國城鄉(xiāng)（含開發(fā)區(qū)）分類代碼進(jìn)行了更新，蘇州城區(qū)的統(tǒng)計口徑包含蘇州工業(yè)園區(qū)。按此次調(diào)整的統(tǒng)計口徑，以2020年第七次人口普查公布的常住人口數(shù)據(jù)計算，蘇州城區(qū)常住人口為512.51萬人，躋身特大城市行列。至此，按照七普數(shù)據(jù)，我國共有22個超大特大城市，城區(qū)總?cè)丝诮咏?.2億人。
根據(jù)國家統(tǒng)計局第七次人口普查長表數(shù)據(jù)，22個超大特大城市居住在城市自建住房的家庭戶約為411萬戶，在此基礎(chǔ)上再加入租金較低的租住居民，我們粗略認(rèn)為這部分居民為居住在城中村的居民規(guī)模，根據(jù)中指研究院估算，22個超大特大城市居住在城中村的人口（含租賃人口）超4500萬人。進(jìn)一步推算待改造城中村住房建筑面積約9.6億平方米。
由于城中村改造具體指導(dǎo)意見尚未出臺，因此各地拆遷規(guī)模及貨幣化安置比例并沒有準(zhǔn)確數(shù)字，以下僅為中指院估算口徑，采用不同拆遷比例和貨幣化安置比例將對估算規(guī)模產(chǎn)生較大影響。
從需求端來看，按50％拆遷改造比例以及50％貨幣化安置比例估算，22個城市將增加2.2億平方米住房需求，若按5年安置周期計算，年均增加住房需求約4400萬平方米，占22個城市2022年新建商品住宅銷售面積（統(tǒng)計局口徑）的18％。
從供給端來看，按50％拆除比例、拆建比2測算，22個城市改造后的住宅建筑面積9.6億平方米，按建安成本3000元／平方米計算，建安投資共2.9萬億元，5年改造周期下，年均建安投資接近5800億元，占2022年22城房地產(chǎn)開發(fā)投資額的11％。
除了建安投資之外，城中村拆遷改造也將釋放一定規(guī)模的土地資源，這些土地經(jīng)過整理后或?qū)⑼ㄟ^招拍掛方式進(jìn)入市場，為核心城市帶來優(yōu)質(zhì)的土地供給，拉動土地出讓金和房地產(chǎn)開發(fā)投資增加。
綜合來看，超大特大城市加快推進(jìn)城中村改造將為各城市釋放一定規(guī)模的購房需求，也將一定程度拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資，對當(dāng)?shù)?a target="_blank" style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px; outline: none; color: blue; text-decoration-line: none;">房地產(chǎn)市場供求兩端均有支撐。
2023年房企經(jīng)營策略建議
銷售方面，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1-8月，TOP100房企銷售總額為43656.1億元，同比下降8.6％，降幅相比上月擴(kuò)大4.0個百分點。各陣營房企銷售額同比均有所下降，TOP10房企、TOP11-30房企銷售額平均同比分別下降4.5％、8.7％，TOP31-50房企、TOP51-100房企銷售額平均同比降幅較大，分別下降13.8％、15.9％。
從企業(yè)類型來看，央國企銷售韌性較強。2023年1-8月，TOP50房企中，央國企銷售額平均增長21.3％，穩(wěn)健民企銷售額平均增長0.7％，混合所有企業(yè)平均下降9.1％，出險民企平均下降46.0％。8月，各類企業(yè)銷售均出現(xiàn)明顯下降，TOP50房企中，央國企、穩(wěn)健民企及混合所有企業(yè)銷售額下降均在30％左右，出險民企降幅超過60％。
拿地方面，2023年1-8月，TOP100企業(yè)拿地總額7888億元，同比下降10.5％，降幅較上月收窄2.9個百分點。其中，前50家企業(yè)中六成企業(yè)為央企或國企，前100家企業(yè)中近七成企業(yè)為央企或國企。
拿地銷售比方面，50家代表企業(yè)1-8月拿地銷售比為20.5％，較去年同期下降2.3個百分點。2023年以來，除核心城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度較高外，多地土拍情緒仍較低，房企投資布局仍趨謹(jǐn)慎。
另外，近兩年房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，上市民營房企中僅有個別仍在拿地，絕大部分已停止拿地，上市房企存貨規(guī)模逐漸下滑。截至8月31日，約有138家滬深及內(nèi)地在港上市房企已經(jīng)公布2023年中報或業(yè)績公告，從財報數(shù)據(jù)來看，上市房企存貨均值自2022年中起逐漸下降，2022年中-2023年中存貨均值同環(huán)比均下降，規(guī)模已經(jīng)降至不足千億元，占總資產(chǎn)比重也逐漸下降，年均下降0.4個百分點。僅有少數(shù)穩(wěn)健型房企存貨規(guī)模仍在增加，如華潤置地、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)集團(tuán)、濱江集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)等企業(yè)2023年中存貨規(guī)模同比增長超10％。
融資方面，2023年1-8月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為5510.0億元，同比下降8.5％，降幅較上個月收窄3.2個百分點。8月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為697.1億元，低基數(shù)下同比增長22.2％，環(huán)比下降9.6％。從融資結(jié)構(gòu)來看，8月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資463.3億元，同比大幅增長59.0％，環(huán)比下降10.1％；海外債發(fā)行金額24.8億元（7月發(fā)行為0）；信托融資13.3億元，同比下降74.2％，環(huán)比下降55.3％；ABS融資195.7億元，同比下降14.1％，環(huán)比下降13.5％。
從企業(yè)經(jīng)營策略上看，通過梳理近期多家企業(yè)在中期業(yè)績發(fā)布會上的表態(tài)，頭部企業(yè)強調(diào)加強一二線城市項目推售，加快銷售回款，確保經(jīng)營現(xiàn)金流正常回籠，同時加大核心城市的投資，確保公司穩(wěn)中求進(jìn)、可持續(xù)發(fā)展。另外，為應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，部分頭部房企積極轉(zhuǎn)型，增加經(jīng)營性業(yè)務(wù)投入和強化運營能力建設(shè)。
整體來看，三季度，在監(jiān)管部門及地方密集政策推動下，市場情緒得到一定修復(fù)，但企業(yè)回款仍有壓力，融資端修復(fù)不明顯，企業(yè)資金面依然趨緊。在此背景下，建議企業(yè)：
第一，緊抓核心城市政策出臺后的市場恢復(fù)窗口，加快銷售促回款；
第二，樹立專業(yè)化品牌形象，提高產(chǎn)品力和交付力，贏得客戶信賴；
第三，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，聚焦核心城市，在發(fā)展中解決過去的問題，促進(jìn)良性循環(huán)。
另外，當(dāng)前租賃市場、非改租、城中村改造等迎來政策窗口期，在新的發(fā)展階段，房企應(yīng)主動探索新的發(fā)展模式，逐步由開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型，積極拓展物業(yè)服務(wù)、代建服務(wù)、商業(yè)運營、租賃市場等業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會。
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