樓市又一個重磅消息傳來。14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的新聞發布會上表示，“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”。
隨著5年期以上LPR多次下降，對于存量房貸款利率調整的呼聲一直不斷。業內人士指出，這是金融管理部門第一次對存量房貸利率調整作出直接表態。
接下來，存量房貸利率會否調整？又將產生哪些影響？
01 央行重磅表態
2022年以來，個人住房貸款提前還款的現象有所增加。鄒瀾在回應記者提問時稱，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。這種現象對住房需求并不構成影響，它是一個居民資產配置的調整。
鄒瀾指出，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。
02 提前還貸潮倒逼
去年以來，三個原因持續發力，讓提前還貸潮持續發酵：
第一，收入和就業不確定性加劇。
在當下經濟增長壓力加大，收入與工作不確定性加劇的背景下，未來不確定性也在加劇。
誰能保證后期自己不會被裁員，不會被降薪。本著這些擔憂，不少中產階層人群，趁現在手中還有錢，趕快提前把房貸還清，以免未來還不起，房子變成法拍房。
第二，房貸利率不斷下調，存款房貸始終不為所動。
去年樓市大轉向之下，房貸利率開啟了持續下調模式。2022年與房貸直接相關的5年期LPR降息了3次，今年降息了1次。
第三，去年，央行與銀保監會先是規定，允許地方城市的首套房利率在5年期LPR基礎上下調20個基點。
目前降息之后五年期LPR利率是4.2%，地方城市可以降到4%。而事實上，已經很多城市的房貸利率跌至3.8%，有的甚至跌至3.7%。
也就是說，當下房貸利率普遍跌入了“3”字時代。而在降息之前買房的人，房貸利率基本都是6%左右。
老業主們成了房貸利率的高位站崗者，雖然后來搞了一個LPR，利率一年一調整，但合同之下的房貸利率，是有加點的，高位站崗者們的加點數超高，整體利率仍很高。
03 房價上漲城市繼續減少
6月70城房價出爐了，但房價上漲城市個數在繼續減少。
7月15日，國家統計局在周六發布了6月份70個大中城市房價數據情況。據顯示，6月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比上漲城市個數減少，各線城市新房價格環比持平或略降、二手住宅環比下降；各線城市新房價格同比有漲有降、二手住宅同比下降。
其中，新房和二手房價格環比上漲城市分別有31個和7個，比上月分別減少15個和8個。而新房和二手房價格同比上漲城市有27個和6個，分別比上月增加1個和減少3個。
04 后期可有兩種調整方法，落地仍有壓力
在招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼看來，這是金融管理部門第一次對存量房貸利率調整做出直接但不明確的表態。之所以“不明確”，董希淼解釋稱，因為涉及商業銀行自主經營等權利。
根據央行表態，董希淼認為，存量房貸利率調整可有兩種做法——直接降（變更合同條款）、間接降（貸款以新換舊）。當然，貸款置換原則上應限于本行，不應鼓勵跨行“轉按揭”。
在剛結束不久的2023年夏季達沃斯論壇上，北京銀行董事長霍學文對于降低存量房貸利率的問題作出了回應。他認為，在LPR下降之后，其他的利率也會跟著下降，不過針對下調存量房貸以刺激房地產市場的說法，他則認為需要系統考量，而不能只看存量房貸的利率。
7月14日，某股份行廣州分行信貸負責人表示，按揭業務在各家銀行體量都比較大，如果逐個協商變更合同約定工作量太大，可取的方法是集體打折或者集體協商方式；其次銀行如果大幅度讓利，比如工農中建重新定價可能涉及幾千億金額，對銀行的盈利和運營沖擊比較大。
一家大行房貸部門人員表示：“目前除提前還款（當然也不能降低存量房貸利率）外，未有政策降低相對高的存量房貸利率?！币患页巧绦袃炔咳耸勘硎?，目前該行暫未有新的存量房貸利率的政策，后期中小銀行或會參考大行的政策基于自身的情況進行決定。
花旗集團大中華區首席經濟學家余向榮此前在論壇表示，如果不降低存量房貸利率，可能會導致居民做出更加理性的選擇，即提前償還貸款，而這將導致更大的損失。為此，他建議引入抵押貸款再融資機制，在利率大幅下降的情況下，讓居民有權力和機會與銀行重新商定按揭合同，以取代原有的高息合同。從長遠來看，這將有利于將紙面財富轉化為實際購買力，從而釋放內需潛力。
中證鵬元評級此前分析，個人住房貸款是商業銀行最為優質、存量規模巨大的長久期資產，下調存量房貸利率必將侵蝕銀行盈利空間，商業銀行并無動力推進。由于政策轉向、預期扭轉、市場超預期下行，從社會民生的角度來看，確實有部分購房者面臨著貸款成本高位等壓力，居民為減少還款壓力通過消費貸進行轉貸的行為也存在較大的合規風險，調降存量房貸利率也有利于維系信貸的穩定。
中信證券明明研究團隊2月也曾分析認為，下調存量房貸利率雖然有助于降低居民部門負債壓力、刺激消費，但客觀上仍然存在銀行息差壓力制約和政策設計落地的挑戰。彼時暫不急于下調存量房貸利率，但也不能完全排除這一政策實施的可能性。如果存量房貸利率調降，預計在方案設計上會更加靈活精準，既要精準支持還貸壓力較高的群體，又要避免給銀行增加過大的經營壓力。
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