“五一”假期的前一天，蕪湖市自然資源和規(guī)劃局登出了2305號(hào)宗地的出讓結(jié)果，競(jìng)得者為當(dāng)?shù)貒?guó)企——蕪湖長(zhǎng)河置業(yè)有限公司。該地塊要求所建商品房須全部現(xiàn)房銷(xiāo)售。
據(jù)了解，2020年以來(lái)，蕪湖已經(jīng)出讓了至少5幅現(xiàn)房銷(xiāo)售的地塊，僅今年就已出讓了2幅，均為地方國(guó)企所競(jìng)得。根據(jù)4月1日蕪湖市住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上透露的信息，該市將因地制宜開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。
對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊的供應(yīng)情況及相關(guān)規(guī)劃，蕪湖市自然資源和規(guī)劃局、蕪湖市國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心均對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示不方便接受采訪。據(jù)當(dāng)?shù)匾患曳科蠼榻B，2305號(hào)宗地的商品房大部分是定向安置回購(gòu)的，只有極少數(shù)房源可公開(kāi)銷(xiāo)售。“此前蕪湖出讓的現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊也大多有安置要求，并非嚴(yán)格意義上的商業(yè)地塊。”
今年1月份，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，有條件的地區(qū)可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，截至目前，已有河南、四川、安徽、山東等省份響應(yīng)并開(kāi)展相關(guān)試點(diǎn)。“河南的部分城市已經(jīng)邀請(qǐng)我們過(guò)去拿現(xiàn)房銷(xiāo)售的地塊了，但最終拿不拿，還是要看地方政府愿不愿意讓利。”某央企內(nèi)部人士表示。
2305號(hào)宗地位于江北新區(qū)龍泉小區(qū)周邊，分為兩個(gè)地塊，地塊1是商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，土地面積4468平方米，地塊2是城鎮(zhèn)住宅用地，土地面積11809.8平方米，出讓起始價(jià)0.33億元。土地出讓文件顯示，該地塊所建商品房須全部現(xiàn)房銷(xiāo)售，競(jìng)得人通過(guò)市場(chǎng)化銷(xiāo)售的商品房應(yīng)在交付業(yè)主前完成房屋的首次登記。
該地塊的拍賣(mài)時(shí)間定于4月21日，若報(bào)名登記不足三家時(shí)，公告期結(jié)束即轉(zhuǎn)為掛牌出讓。根據(jù)蕪湖市自然資源和規(guī)劃局披露的信息，地塊在拍賣(mài)當(dāng)天就已成交，成交價(jià)為0.35億元，買(mǎi)家是蕪湖長(zhǎng)河置業(yè)有限公司。該公司為安徽中江城建集團(tuán)有限公司下屬企業(yè)，安徽中江城建集團(tuán)有限公司則是蕪湖市國(guó)資委控制的企業(yè)。
更早前的2月28日，蕪湖長(zhǎng)河置業(yè)有限公司已經(jīng)競(jìng)得了同樣要求現(xiàn)房銷(xiāo)售的2301號(hào)宗地。這塊地的總出讓面積10.6萬(wàn)平方米，底價(jià)為3.38億元，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍后，最終以3.71億元的價(jià)格成交，溢價(jià)率約9.8%。
自2020年以來(lái)，蕪湖已經(jīng)推出了多宗現(xiàn)房銷(xiāo)售的土地，競(jìng)得者均為地方國(guó)企。例如，2020年，蕪湖城建集團(tuán)以1.85億元競(jìng)得總建筑面積約17萬(wàn)平方米的2005號(hào)宗地，蕪湖三灣置業(yè)有限公司以約0.7億元摘得2018號(hào)宗地。2022年12月，蕪湖前灣集團(tuán)有限公司以3.59億元競(jìng)得2238號(hào)宗地，溢價(jià)率約16.6%。
截至目前，這些地塊都還未披露產(chǎn)品上市銷(xiāo)售的信息。
當(dāng)?shù)匾患曳科蟾嬖V中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，這些現(xiàn)房銷(xiāo)售的地塊均位于蕪湖的江北大龍灣片區(qū)，這是近幾年蕪湖重點(diǎn)建設(shè)的新區(qū)域，并非開(kāi)發(fā)商青睞的成熟板塊。“客戶(hù)認(rèn)可度不高，市場(chǎng)還沒(méi)培育起來(lái)。”而地塊本身也不是純粹的商業(yè)性質(zhì)土地，部分帶安置要求，部分須定向回購(gòu)，因此民營(yíng)房企興趣不大。
2月份，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，今年安徽將鼓勵(lì)各市區(qū)開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，合肥市已經(jīng)開(kāi)展相關(guān)試點(diǎn)。
2022年12月28日，合肥的第四次集中供地成功出讓了兩宗現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊。地塊不設(shè)商品住宅最高備案限價(jià)和樓層差價(jià)限制，開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收合格之后才可申請(qǐng)房屋銷(xiāo)售手續(xù)。據(jù)了解，其中的蜀山區(qū)SS202215號(hào)地塊在合肥的第三次供地時(shí)就已推出，但無(wú)人問(wèn)津。第二次出讓?zhuān)摰貕K降低了門(mén)檻，將住宅用地+商業(yè)用地的用途調(diào)整為純住宅用途，土地出讓金的付款方式也由“簽訂土地出讓合同30日內(nèi)付至土地出讓金總額的50%，3個(gè)月內(nèi)付清余款”調(diào)整為“在2023年1月13日前付至土地出讓金總額的50%，合同簽訂之日起1年內(nèi)付清余款”，降低了開(kāi)發(fā)商的資金壓力。值得關(guān)注的是，這兩宗地最終為兩家民營(yíng)房企所競(jìng)得。
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開(kāi)發(fā)商：可參考澳洲模式
現(xiàn)房銷(xiāo)售是個(gè)熱點(diǎn)話題。2005年，中國(guó)人民銀行發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》便建議取消房屋預(yù)售制度，改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售。2006年的全國(guó)兩會(huì)上，33位全國(guó)人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度。
2023年1月17日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售”，再度引發(fā)業(yè)內(nèi)的關(guān)注與討論。瑞銀隨后發(fā)表觀點(diǎn)稱(chēng)，為保交樓，大部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)同預(yù)售制度長(zhǎng)期或逐漸轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷(xiāo)售。未來(lái)，中國(guó)的住房銷(xiāo)售安排可能從百分百預(yù)售，轉(zhuǎn)向10%~25%的預(yù)付加上竣工后付款的模式，類(lèi)似于新加坡和澳大利亞。
花樣年集團(tuán)執(zhí)行總裁王煥瑋在3月份表示，過(guò)往為了促進(jìn)行業(yè)快速發(fā)展，滿(mǎn)足大多數(shù)剛性住房需求，行業(yè)實(shí)施了預(yù)售制。但是近幾年一些項(xiàng)目的爛尾產(chǎn)生了一定的社會(huì)問(wèn)題，政府相關(guān)部門(mén)為了解決這個(gè)問(wèn)題，進(jìn)行了一些資金的強(qiáng)監(jiān)管。就是業(yè)主提前兩年把錢(qián)打到了房地產(chǎn)公司的賬戶(hù)，但房地產(chǎn)公司又不能全部使用，監(jiān)管兩年只能支付工程款。最終在交付端才能釋放，資金的使用效率很低。因此，他建議逐漸的把房地產(chǎn)的預(yù)售制過(guò)渡到現(xiàn)售制，這樣客戶(hù)“所見(jiàn)即所得”，不會(huì)爛尾，也不會(huì)有產(chǎn)品差異性的投訴。
陳明（化名）是某上市房企的高管，曾在澳大利亞有數(shù)年的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。“澳洲的預(yù)售制度是非常安全的一種模式。”他告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售階段只能收到房款的10%，但這筆資金是放在律師行的賬戶(hù)里，開(kāi)發(fā)商無(wú)法動(dòng)用。竣工備案后，買(mǎi)家便可以辦理按揭，資金才會(huì)轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商的賬戶(hù)上。“除了確保業(yè)主的權(quán)益外，這個(gè)制度也維護(hù)了發(fā)展商和銀行的權(quán)益。”如果現(xiàn)房銷(xiāo)售的話，“沒(méi)有市場(chǎng)驗(yàn)證，戶(hù)型合不合適都不知道，全部建起來(lái)賣(mài)不掉怎么辦？”而按照澳洲現(xiàn)行的預(yù)售制度，“如果產(chǎn)品不行，我就改圖紙，之前收的客戶(hù)預(yù)付款算上利息退回去就可以了。”
銀行不是一開(kāi)始就介入的，只有在項(xiàng)目的銷(xiāo)售額能夠覆蓋貸款額1.5倍左右的時(shí)候，才會(huì)提供貸款給開(kāi)發(fā)商。“比如說(shuō)你要借5000萬(wàn)元，只有賣(mài)到7000萬(wàn)元的時(shí)候，銀行才會(huì)借錢(qián)給你。”貸款來(lái)的資金也是封閉運(yùn)行的，就連施工單位，開(kāi)發(fā)商都得從銀行提供的白名單中選擇，“都是非常有信用的企業(yè)，不會(huì)隨便就把錢(qián)挪走了。銀行的每一分錢(qián)都是在這個(gè)安全的池子里面運(yùn)轉(zhuǎn)。”“這種模式的優(yōu)點(diǎn)是安全，缺點(diǎn)就是項(xiàng)目會(huì)做的比較慢。”
據(jù)其透露，由于市場(chǎng)降溫的影響，該公司內(nèi)地不少項(xiàng)目的在售期房都因?yàn)?a target="_blank" style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px; outline: none; color: blue; text-decoration-line: none;">滯銷(xiāo)變成了現(xiàn)房。“就開(kāi)發(fā)商目前的資金狀況來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)大面積推廣現(xiàn)房銷(xiāo)售不太現(xiàn)實(shí)。如果以后的土地都要求現(xiàn)房銷(xiāo)售的話，我們可能就不拿地了，把存量土地賣(mài)完就算。”
某央企內(nèi)部人士表示，拿不拿現(xiàn)房銷(xiāo)售的項(xiàng)目取決于地塊是否符合公司的投資標(biāo)準(zhǔn)。“之前在海南拿過(guò)一個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目，規(guī)模比較小，地價(jià)2億元左右，收益率能有15%，但如果地塊再大一些的話，可能收益就沒(méi)這么高了。”相比期房，現(xiàn)房的回款周期要長(zhǎng)至少2年，因此地價(jià)可能要下調(diào)三成至四成，才對(duì)開(kāi)發(fā)商有吸引力。如果只是地塊中有部分面積要求現(xiàn)房銷(xiāo)售的話，難度就小一些，“可以考慮在項(xiàng)目的最后一期上市，按尾盤(pán)銷(xiāo)售。”
“其實(shí)資金倒不是最重要的，而是市場(chǎng)需求跟供應(yīng)能否及時(shí)匹配的問(wèn)題。”一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商表示，如今地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入個(gè)性化的定制時(shí)代，現(xiàn)樓銷(xiāo)售很難匹配客戶(hù)多變的需求，預(yù)售制度可以?xún)?yōu)化，但暫不具備全面取消的條件。
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