房企融資政策轉折點已顯現。
針對房企資金端，近一周內監管部門頻繁發布利好政策。11月8日-11月14日，支持民企融資“第二支箭”、“金融16條”、預售資金監管新政陸續出臺，政策“三連發”之下，房企流動性有望改善。
據瑞銀測算，“金融16條”發布后，銀行對房地產行業總資金支持最終將超過1萬億人民幣，包括政策性銀行對地方政府的貸款（對未完工項目的注資）和商業銀行的配套貸款（對未完工項目）、物業公司債券投資、到期貸款的授信等。
標普信評分析，這些政策是在保持“房住不炒”的政策定力的同時，使用金融手段支持房地產行業健康發展，保證房地產企業合理的融資需求。預計中國商品房銷售額將在當前的水平持續保持“L”形態，只要再融資渠道通暢，企業可以度過艱難周期。
多位業內專家認為，房地產政策已從保需求、保項目進入保主體階段，而目前保主體成為政策發力重點，樓市銷售有望緩慢筑底，房企或將呈現出清與修復并存的局面。
樓市有望軟著陸
在民營房企普遍為融資焦慮之際，監管部門祭出了支持房企融資政策組合拳。
11月8日，交易商協會發文稱，繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，預計可支持約2500億元民營企業債券融資。
隨后，央行、銀保監會于11月11日出臺“金融16條”，內容涉及穩定房地產融資、做好“保交樓”金融服務、保障住房金融消費者合法權益、做好受困房地產企業風險處置、階段性調整部分金融管理政策等六個方面。
11月14日，銀保監會、住建部和央行聯合發布預售資金監管新政，指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。
對于房企融資政策轉向的主要原因，IPG中國首席經濟學家柏文喜告訴記者，房地產及其關聯產業在GDP中占比超過30％，房地產的興衰關系到經濟平穩運行、就業、稅收，尤其是土地財政。地方對于土地財政的過高依賴，以及當前嚴峻的財政收入壓力，都造成涉及房地產的宏觀政策轉向，而金融支持政策是促進房地產回暖的必要條件。
“監管部門之所以密集出臺房企資金端政策，是因為現在市場仍缺乏信心。”一位業內人士認為，隨著償債高峰期到來，不少房企面臨債務違約風險，購房者普遍擔憂出險企業所開發項目能否順利交付，購買意愿因此受到影響，市場觀望情緒較濃。
盡管在國慶前夕，針對樓市需求端，央行、銀保監會、財政部、稅務總局四部門連續出臺三項利好政策，但樓市并未出現明顯起色，市場仍在持續降溫，房企困境亦未緩解。
據國家統計局最新發布的數據，今年前10月全國房地產開發投資同比下降8.8％，住宅銷售面積同比下降25.5％，住宅銷售額同比下降28.2％。
“房地產開發投資同比降幅已達8.8％，創今年以來新低，其中新開工面積下滑幅度尤其明顯，這是房企信心不足的直接體現。”某分析師告訴記者。
其進一步表示，“第二支箭”、“金融16條”、放寬預售資金監管政策的出臺明顯體現出，對房企總體融資放松已經落實在實際操作層面，每一項政策都給出具體操作方向和內容，這也預示著監管層對房地產重視程度進一步提升，后續推進市場穩定并轉暖的大基調更為明確。
東興證券分析師陳剛認為，此次政策支持對象范圍較廣，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，從開發貸款、債券、信托融資和預售資金監管等各方面全面加強對優質房企的融資支持，通過存量展期和增量融資支持，有望極大緩解房企的債務償還壓力；而重點支持優質房地產企業兼并收購受困房地產企業項目，也有望推動行業紓困與整合實質性的加速落地。
“隨著房企整體融資環境進一步改善，優質民企將明顯受益，短期融資輸血將有助于幫助優質民企恢復經營造血功能，而問題房企仍將有序出清。”業內人士表示。
業內人士認為，房地產去杠桿、嚴防房地產過度金融化、泡沫化的主基調并未改變，但在此過程中，相關部門適度控制去杠桿節奏，最終目標是讓樓市實現軟著陸。
房企“熬”到了春天？
“從資金端來講，這次的政策組合拳對于房企是重大利好，特別是對于民營房企來講，可以大大緩解資金問題，我覺得可以說春天來了。”一位房企高層告訴記者。
瑞銀于11月14日在研究報告表示，人民銀行和銀保監會聯合發布放寬房地產信貸政策的聯合文件，在六個領域采取16項措施。加上2500億人民幣債券發行計劃的支持，可能標志著內地房地產行業的轉折點，因為政府在支持行業的基礎上再支持開發商。
“這些力度很大的政策會明顯改善房企的融資環境和房企自身的資金面，從而緩解流動性壓力。”柏文喜稱。
對于預售資金監管新政能夠釋放出多少流動性資金，某研究人士向記者表示，新規最高可釋放30％的預售資金監管額度，且僅對優質房企釋放有限規模，而出險房企很難獲益。
據克而瑞計算，以碧桂園、龍湖、旭輝等5家示范房企2022年中期數據來看，預售資金余額占總現金的比例約為39％，按最高30％比例計算，預計可釋放400億流動性。按此計算，假設本次新規可推廣至2022年中期的43家綠檔和黃檔房企，預計可釋放預售監管資金2000億元左右。
“在房企銷售端持續低迷，銷售回款承壓的背景下，偏緊的融資政策無異于雪上加霜，此次監管部門針對房企融資端政策的放松，能一定程度防范當前房企的流動性風險。”另有分析師告訴記者。
盡管民營企業獲得融資支持，但當前其面臨的主要困境是銷售下滑，回款減少。
“現在的核心是怎么恢復市場信心，讓購買力能夠釋放出來。”上述房企高層告訴記者。
分析師認為，在政策暖風作用下，缺失的市場信心將得到明顯提振，處于觀望狀態的潛在置業群體或陸續入市，樓市年底有望見底，交易也將逐漸回歸穩定。
