近日，《廣東省供給側結構性改革總體方案（2016-2018年）》及去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板等五個行動計劃正式印發實施。其中，作為五個行動計劃之一的《廣東省供給側結構性改革去庫存行動計劃（2016—2018年）》（以下簡稱《去庫存計劃》）提出，根據各地商品房庫存規模和房地產市場實際，將全省城市分為四種類型，實行“一類一策”去庫存政策。清遠與佛山、惠州、中山等4個城市，因為庫存規模大、需求旺盛，被列為一類城市。
根據《去庫存計劃》，新政包括鼓勵到廣深周邊購房、降低首付、降低建設成本、住房保障貨幣化、調整房屋套型結構、培育住房租賃等多方面著手。并要求各地在3月底前制定具體實施方案。那么，該新政對清遠樓市去庫存究竟有哪些影響？
支持跨地區購房
清遠或“組團”到廣州推介
《去庫存計劃》明確指出，要加快推進珠三角城際軌道交通網建設，加強各城市軌道交通的互聯互通。完善城市外圍地區交通和公共服務設施配套，重點加快推進廣州與清遠、佛山，深圳與惠州、東莞的軌道交通網絡銜接和建設，為支持跨地區購房、滿足住房外溢需求提供便利條件。各地要加強城市公共資源均等化配置，在庫存商品房規模較大、庫存項目相對集中的區域內，整合庫存項目間公交站點、學校、醫院等公共服務設施配套，實現功能共享。
今年“兩會”期間，清遠副市長李新全明確表示，廣清城軌將于明年通車，二期有望直通廣州市區，北延連接武廣高鐵，再過北江到清遠老城區。
據了解，清遠市區樓盤多年來已經成為廣州市民購房的重要選擇地，近幾年來，有三分之一的新房被廣州人買走。龍塘是石角鎮兩鎮作為廣州人在清遠購房的主要選擇地，商品房網簽成交量占了市區的近三成。
據了解，清遠將啟動廣清之間7條急需打通對接的“斷頭路”，今年將施工三條，所有道路將在“十三五”期間全面完成，并將逐步拆除廣清國省道之間的收費站，打造兩地無障礙無收費公路，更加方便在清遠購房居住的廣州人。
近些年來，越來越多的開發商開始組團到廣州宣傳推介賣房。據相關權威人士透露，清遠將制定相關政策措施，并向周邊省市宣傳推介清遠宜居優勢，達到去庫存目的。
允許調整房屋用途和結構
《去庫存計劃》明確規定，在規劃條件許可前提下，適度允許庫存房地產項目調整房屋用途、套型結構。在不改變用地性質和容積率前提下，允許在建商品住房項目適當調整套型結構。還支持各地政府出臺政策，引導支持房地產開發企業將庫存工業、商業地產改造為孵化器和眾創空間；將庫存商品房改造用于扶持養老、旅游等事業發展。
據了解，為鼓勵清遠電子商務發展，清遠支持一些商品房項目整體改造為電子商務產業園，獲批改造的企業可以獲得一定的補貼。對此，一地產資深人士認為，市區一些商業項目或者公寓產品項目如果庫存多，可以申請改造，“引進一些企業進駐，做旺項目，在此過程中進行銷售，進行帶租約形式出售，或許可以起到快速消化的效果”。
此外，由于消費群體和需求發生巨大變化，清遠一些樓盤大戶型滯銷，對此，該為人士認為，可以利用現有政策，適當將戶型改小，從而降低總價，達到銷售目的。
投50億建省職教東城樓市能否迎新機
一直以來，東城被市民公認為配套最欠缺的片區之一。而房地產項目卻是市區最為集中的區域，僅方圓3平方公里以內，在售項目將近20個，大多數項目一路之隔。而且大盤林立，容納人口規模動輒3000戶以上，目前預估可售商品房七八千套。
此次《去庫存計劃》中涉及到東城建設：在接下來的3年，省政府將投入約50億元，推進省級職業教育示范基地（清遠）首期工程建設。據了解，2月底，廣東科貿職業學院、廣東工程職業技術學院、廣東建設職業技術學院、廣東交通職業技術學院、廣東財政職業技術學校等5所院校正式啟動建設。加上此前引進的廣東嶺南職業技術學院和廣東碧桂園職業學院，以及清遠市職業技術學院等，在省職教基地的高職院校達近10所。
屆時，預計師生容納規模七八萬人，東城或將能“近水樓臺先得月”，成為清遠城市擴容提質和人口素質提升的最大受益者。此外，廣清城軌有望過江至省職教，未來東城發展將迎來重大機遇。
棚戶區改造貨幣安置兩年可為樓市釋放5%新需求
縣市區去庫存壓力大于市區
全市去庫存需28個月，市區只需24個月
根據《2016-2018年廣東省去庫存任務表》，清遠商品房現狀庫存面積為1378萬平方米，居全省第四。數據顯示，去年清遠市商品房成交近600萬平方米，商品房銷售面積比上年增長29.1%，是建市以來房子銷售面積最高的一年。
盡管如此，清遠市長郭鋒早前在今年《政府工作報告》中明確指出去庫存壓力很大，“清遠樓市現有庫存需要28個月才能消耗完畢，‘去庫存’是清遠樓市近年來的首要任務。”
那么作為清遠供貨量最大的市區（僅包含清城區、高新區）去庫存的壓力如何呢？數據顯示，2009年至2015年的7年間，共批準預售商品房面積2189.66萬平方米，194895套；其中商品住宅1949.39萬平方米，168892套。在此期間共銷售商品房1485.86萬平方米，133886套；其中商品住宅銷售面積約1422.18萬平方米，121715套。
按此計算，未售商品房面積703.8萬平方米，61009套，其中商品住宅未售527.21萬平方米、47177套。按照市區近幾年平均每年24000套左右的銷售量計算，未售量需要2年左右來消化，遠遠小于其他各縣市的庫存量。也就是說，清遠市去庫存任務，各縣市要比市區的壓力更大。
據《去庫存計劃》目標任務，到2018年底，清遠市商品住房去庫存任務為50萬平方米，全省并列第二；非商品住房去庫存任務為50萬平方米，居全省第三；去庫存任務合計100萬平方米，居全省第四。屆時，去庫存周期要基本控制在16個月以內。
《去庫存計劃》還要求加大棚改安置和住房保障貨幣化力度，打通商品房與保障房通道。對此，清遠去年12月底出臺了《清遠市政府購買棚戶區改造服務管理辦法》和《清遠市棚戶區改造購買安置房管理辦法》，明確提出清遠市區棚戶區改造實施安置貨幣化、公租房保障方式貨幣化政策。
根據規定，2016年和2017年，清遠市將投入23億元，采用政府購買主體向承接主體購買住房保障服務的模式，安置棚戶區改造中需安置的拆遷戶。2016年、2017年購買棚改服務的資金總量分別為13億元和10億元。據了解，近幾年清遠全市商品房銷售總額平均每年在200億左右，也就是說通過棚戶改造，將有可能為樓市釋放5%的需求。
那么房地產項目可能收益最大：《管理辦法》規定，安置房源戶型主要為2—3居室，建筑面積在50至150平方米不等的住房；采購價格方面，應按照市場價格來確定房源價格，上限按建筑面積計算不超過4000元/平方米。
■樓市利好再盤點
產業發展發力，經濟增長潛力大
居住用地供給5年來最低
產業用地供給達歷史新高
■數說
據清遠市國土資源局及公共資源交易中心網站公布的數據，清遠市區（僅包含清城區和高新區）去年一級市場居住用地只有約40.29萬平方米，同比降幅達53.47%！是近5年來一級市場居住用地交易最少的一年
2011年出讓面積超過220萬平方米
2012年出讓面積81.6萬平方米
2013年出讓面積近236萬平方米
和住宅用地交易大幅減少相反，一級市場工業用地及其他產業用地成交面積大幅增加，去年市區成交面積超過300萬平方米，加上清新區，共320多萬平方米
2014年三區成交用地達240萬平方米，而2011至2013年總共成交面積還不到230萬平方米
從供給側來看，未來壓力會持續減小：住宅用地供給大幅下降。
值得注意的是，這些用地的產業類型發生很大變化，前幾年多集中在陶瓷、有色金屬等方面，而近兩年多集中在高新區、廣清產業園等，很少有建筑陶瓷類，多屬于高附加值的成品如潔具類，還有高技術材料，以及第三產業用地，尤其是旅游娛樂用地，其中最引人注目的是投資將達數百億元的長隆森林公園。
“從工業用地成交可以看出，清遠產業結構發生很大變化，高附加值的增加，且工業開始發力，未來幾年經濟增長潛力大。”胡剛分析認為，房地產業的發展根本還是來自于經濟的發展，清遠這幾年工業再一次發力，城市競爭力才能持續提高，才能有不斷有各種人才進入清遠。另一方面住宅用地大幅減少，可以緩解未來一段時間新增住宅供應量，緩解未來行業銷售壓力。
