對(duì)比去年房貸緊縮的情況，今年以來(lái)，個(gè)人住房貸款利率下行備受市場(chǎng)關(guān)注。
5月及8月，央行2次下調(diào)五年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。繼而部分地區(qū)首套房貸款利率降至4.1％，到達(dá)歷史低位。不少觀望中的購(gòu)房者躍躍欲試，又對(duì)下階段房?jī)r(jià)走勢(shì)難以預(yù)期。已購(gòu)房者也開(kāi)始糾結(jié)是否“提前還貸”，以減輕未來(lái)的負(fù)擔(dān)。
房貸利率會(huì)否進(jìn)一步降低？房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)觸底反彈？今年的“金九銀十”能否吹響樓市回暖的號(hào)角？帶著這些問(wèn)題，時(shí)代周報(bào)記者對(duì)華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)賈康進(jìn)行了專(zhuān)訪。
“房地產(chǎn)行業(yè)想要擺脫過(guò)于低迷的狀態(tài)，需要從下往上托舉使其‘回暖’。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，需要治標(biāo)又治本，重視長(zhǎng)效機(jī)制的建立?！辟Z康在采訪中表示，房地產(chǎn)走勢(shì)大概率還是趨暖的。
未來(lái)可能進(jìn)一步放松銀根
時(shí)代周報(bào)：今年5月和8月，5年期以上LPR分別兩次下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，這個(gè)政策對(duì)購(gòu)房需求以及樓市回暖產(chǎn)生了哪些影響？一些人認(rèn)為，理財(cái)收益較低，房貸壓力卻只增不減，選擇提前還一部分房貸減輕壓力。在LPR持續(xù)下行的背景下，你認(rèn)為提前還房貸對(duì)于多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)好的選擇嗎？
賈康：房貸利率下調(diào)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)肯定是有利的，能夠從需求端刺激樓市回暖。提前還貸，一定程度上可以減輕未來(lái)負(fù)擔(dān)，但是客觀地講，從整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來(lái)看，大家都提前還貸就不是好事了。
按揭本身就是讓大家更均衡地處理收入和支出之間的關(guān)系。按揭貸款形成的信用消費(fèi)機(jī)制，其運(yùn)行本身是具有合理性的，有一定的均衡狀態(tài)。如果說(shuō)大家都提前還貸了，相當(dāng)于失去這種按揭形成的信用消費(fèi)機(jī)制。
時(shí)代周報(bào)：這次5年期以上LPR下調(diào)之后，房貸利率最低降至4.1％，幾乎到了歷史最低水平。你如何看待當(dāng)前的房貸利率？你認(rèn)為未來(lái)還有下降的空間嗎？
賈康：目前來(lái)看，降低到4.1％的房貸利率是合乎邏輯的。我們現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)相對(duì)低迷，銀根就應(yīng)該適當(dāng)松一些，保持流動(dòng)性的合理充裕。
至于以后房貸利率會(huì)不會(huì)更低，就需要看經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的變化了。如果經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻形勢(shì)得不到緩解，不排除未來(lái)進(jìn)一步放松銀根的可能性。
時(shí)代周報(bào)：二季度我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率為62.3％，相較之前的快速上漲，已經(jīng)連續(xù)7個(gè)季度高位盤(pán)整。你如何看待目前的住戶部門(mén)杠桿率？繼續(xù)上漲或者下降會(huì)有怎么樣的影響？長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率會(huì)有怎樣的走勢(shì)？
賈康：在經(jīng)濟(jì)低迷的時(shí)候，老百姓盡量維持原有的生活方式，就需要更多的負(fù)債，杠桿率走高，也合乎邏輯。有些學(xué)者認(rèn)為，需要警惕住戶部門(mén)杠桿率過(guò)高，但我不認(rèn)為當(dāng)前杠桿率方面有嚴(yán)重的危機(jī)需要應(yīng)對(duì)。
總體來(lái)說(shuō)，首先還是要讓源頭的企業(yè)有活力，讓提供就業(yè)機(jī)會(huì)的潛力表現(xiàn)出來(lái)。在我國(guó)主要是靠民營(yíng)企業(yè)提供新崗位。因此，特別需要注意讓民營(yíng)企業(yè)吃好“定心丸”。有了就業(yè)和收入，居民部門(mén)杠桿率自然趨于穩(wěn)定，而非一味上升。如果源頭活水能夠涌現(xiàn)，配之以合理的政策調(diào)節(jié)，長(zhǎng)期來(lái)看，居民杠桿率最終會(huì)在趨于穩(wěn)定中，到達(dá)適當(dāng)舉債的正常狀態(tài)。
房地產(chǎn)走勢(shì)大概率趨暖
時(shí)代周報(bào)：除了降低房貸利率，今年各地都出臺(tái)了許多政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括降低首付、提高公積金比例等，但7月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)又調(diào)頭下滑。你如何看待下半年的房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)？“金九銀十”還會(huì)出現(xiàn)嗎？
賈康：“穩(wěn)大盤(pán)”是我國(guó)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，其中自然也包括穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于前期斷供潮等問(wèn)題，消費(fèi)者出現(xiàn)不安情緒，對(duì)未來(lái)預(yù)期降低從而導(dǎo)致需求下降，地方政府已紛紛出臺(tái)一系列措施，以求保證地方樓市穩(wěn)定。
中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)的“保交房”問(wèn)題，并非簡(jiǎn)單由爛尾樓開(kāi)發(fā)商就能“保”住的，最終一定需要政府介入，想方設(shè)法地保住底線。
近期，房市較前段時(shí)間穩(wěn)了一點(diǎn)。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，如果不出意外，即沒(méi)有疫情的特別沖擊或者新的暴雷出現(xiàn)，我認(rèn)為“金九銀十”季節(jié)性的回暖應(yīng)該還是會(huì)有所體現(xiàn)，但很難像往年那樣一下就足夠地?zé)崞饋?lái)。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)基本“穩(wěn)住”之后，加上政策暖風(fēng)頻吹，后續(xù)房地產(chǎn)走勢(shì)大概率還是趨暖的。
時(shí)代周報(bào)：你之前提到，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已是冰火兩重天。從不同城市來(lái)看，一線城市的房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，三四線城市則持續(xù)低迷，部分城市已經(jīng)跌回十年前的價(jià)格。你如何看待這種矛盾？這會(huì)是未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期形態(tài)嗎？發(fā)展“以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化”會(huì)使這種情況有所改變嗎？
賈康：我認(rèn)為“冰火兩重天”的格局可能還會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。如今市場(chǎng)已經(jīng)更為明顯地分化。以鶴崗為例，其房?jī)r(jià)回暖是很難的，短期內(nèi)基本不可能實(shí)現(xiàn)。
城鎮(zhèn)化是必然的趨勢(shì)，我們之所以推動(dòng)縣城為載體的城鎮(zhèn)化，是希望讓它發(fā)展得更加健康。我認(rèn)為中國(guó)城鎮(zhèn)化還有很大的空間，城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展趨勢(shì)需要很多配套措施的支撐，不能簡(jiǎn)單延續(xù)過(guò)去城鄉(xiāng)分治的格局，從而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化帶來(lái)很多令人遺憾的伴生問(wèn)題。
比如，幾十年來(lái)累計(jì)農(nóng)村進(jìn)城人口已超過(guò)3億，但大多數(shù)人沒(méi)有取得城市戶口，這種情況必須盡快改變。對(duì)于縣城來(lái)說(shuō)，落戶限制已經(jīng)放寬，鼓勵(lì)農(nóng)村人口就近尋找就業(yè)機(jī)會(huì)的政策意向也是明朗的。
但是，也要警惕一廂情愿發(fā)展縣城房地產(chǎn)，畢竟從目前的選擇來(lái)看，更多人還是愿意進(jìn)入一二線城市就業(yè)。
時(shí)代周報(bào)：房地產(chǎn)行業(yè)是最近10年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ涮幱诘兔誀顟B(tài)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)會(huì)帶來(lái)怎么樣的影響？當(dāng)前，購(gòu)房者觀望預(yù)期還沒(méi)有逆轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)也還處在“自救”狀態(tài)中。你認(rèn)為接下來(lái)該怎么做才能使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)軟著陸？對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)“健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”，你有什么建議？
賈康：中央已經(jīng)明確重申，房地產(chǎn)行業(yè)就是支柱產(chǎn)業(yè)，我們要做的并不是擺脫對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的所謂“依賴(lài)”，而是讓它健康發(fā)展，發(fā)揮應(yīng)有的對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支撐功能。房地產(chǎn)行業(yè)，如今不是“軟硬著陸”的問(wèn)題，而是從過(guò)于低迷的狀態(tài)，從下往上托舉，使其“回暖”。尤其從全國(guó)來(lái)看，偏冷的地區(qū)需要努力使其升溫。
健康發(fā)展，就需要治標(biāo)又治本，重視長(zhǎng)效機(jī)制。依靠基礎(chǔ)性制度建設(shè)來(lái)打造健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，我認(rèn)為其中涉及至少四大方面。
首先是住房雙軌制，也就是做好商品房和保障房的開(kāi)發(fā)規(guī)劃，這是一個(gè)基礎(chǔ)性制度建設(shè)。
其次，是土地制度的改革。比如，深圳的示范作用，深圳靠特區(qū)自主權(quán)，在立法上已經(jīng)解決了把所有的土地終極產(chǎn)權(quán)歸于國(guó)有平臺(tái)的問(wèn)題。剩下的，就只有土地的使用權(quán)怎么樣依法合理地在生產(chǎn)要素市場(chǎng)上流動(dòng)、交易的問(wèn)題。
對(duì)于其他地方來(lái)說(shuō)，很難簡(jiǎn)單套用深圳模式，但我們需要一個(gè)符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)要求的，有清晰產(chǎn)權(quán)界定和土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的平臺(tái)，才能夠真正符合改革與發(fā)展的深層客觀要求。
第三是金融制度。在住房的“雙軌”下，金融不可能只是單軌的，一定是商業(yè)性金融和政策性金融相互協(xié)調(diào)，相互呼應(yīng)，來(lái)支持土地開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)形成。
第四方面，即房地產(chǎn)稅的問(wèn)題。雖然財(cái)政部已經(jīng)明確年內(nèi)不采取任何改革試點(diǎn)擴(kuò)圍的動(dòng)作，但這個(gè)改革大方向一直沒(méi)有動(dòng)搖過(guò)。往后，我們還需抓住必要條件，捕捉適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)來(lái)深化這方面的稅制改革。
總之，一定要通過(guò)打造基礎(chǔ)性制度形成房地產(chǎn)業(yè)界健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，來(lái)尋求長(zhǎng)治久安，擺脫現(xiàn)在中國(guó)老百姓屢屢感受到的這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱了也不行，冷了也不行，左右為難，十分糾結(jié)的不良狀況。
