8月24日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，在涉及房地產(chǎn)的政策方面，提出允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。
截至2022年8月，全國已有超230城出臺了超過600次房地產(chǎn)調控政策，其中大部分都集中在放松限購、限貸、限售，出臺購房補貼和加強預售資金監(jiān)管上。不過，針對信貸這一房地產(chǎn)政策的核心放松的力度較小，尤其是一二線城市仍然普遍在執(zhí)行“認房又認貸”的政策。
而8月底的國常會也是首次提出允許地方“一城一策”運用信貸工具，對剛性和改善性住房需求予以支持。合碩機構首席分析師郭毅接受《華夏時報》記者采訪時表示，從之前執(zhí)行限購限貸政策的一些城市來看，二套的首付比例很少有調整到50％以下的。未來基于滿足改善性家庭賣舊買新的置業(yè)需求，二套首付比例有可能進一步降低。并且，“認房又認貸”政策逐漸取消和松綁，也很可能會在全國更多城市落地和推行。
“一城一策”的新方向
專家分析認為，過去提及的“一城一策”，主要是從房地產(chǎn)調控的大方向角度說的。而此次“一城一策”主要強調了信貸的政策工具，這說明在當前各地落實“一城一策”的政策過程中，信貸工具是一個重要抓手。
業(yè)內觀點普遍認為，信貸是房地產(chǎn)政策的核心，利率的變化是影響樓市漲跌最重要的因素之一。也正因此，2022年以來盡管全國各地都在出臺樓市松綁政策，但涉及到信貸政策，大多比較慎重。
民生銀行高級宏觀研究員王靜文對《華夏時報》記者表示，國常會允許地方“一城一策”運用信貸政策，主要是把政策的自主權交給了地方政府和地方銀行。一般來說，“因城施策”雖然意味著房地產(chǎn)調控基調的放松，但仍然具有中央定調、自上而下的含義，按大類切分之后，地方政府的騰挪空間仍然受限，而“一城一策”則賦予地方政府更大的調控自主權，同時由地方政策承擔調控責任。
他進一步指出，預計在這一導向之下，除個別關鍵城市不能放開、利率下限不能動之外，其他城市的限購、限貸等政策將會繼續(xù)放松，疊加近期5年期LPR的下調和首套房認定標準的放松，居民購房成本將會明顯下降。
郭毅認為，信貸的加點也有可能是下一個調整的方向。她指出，上周末央行金融機構座談會，整體對房地產(chǎn)貸款也有更加寬松的表態(tài)，如果基于保持貸款總量增長的穩(wěn)定性，保障房地產(chǎn)合理融資需求，同時對剛需和改善型人群都抱支持態(tài)度的話，未來或許部分城市的貸款利率加點也有可能進一步收窄。
二套房首付有望繼續(xù)下降
事實上，7月28日政治局會議也再次強調了要繼續(xù)支持剛需和改善型需求。其中，基于對改善需求的支持，8月以來也有多地對二套首付進行了調整。
8月4日，北京針對老年人購房出臺了新政策，允許中心城區(qū)老年家庭購買部分試點項目并戶口遷至試點項目所在地的，執(zhí)行首付比例35％、非普通住房執(zhí)行首付比例40％，其子女可作為共同借款人申請貸款。12日，無錫多家銀行確認，二套房貸款方面，房貸已結清可實行3成首付，未還清可施行5成首付。同一天，濟南對購買第二套普通自住住房申請住房公積金貸款的居民，最低首付款比例由60％調整至40％。
郭毅對記者表示，今年以來，很多城市已經(jīng)在貸款政策上逐漸采取“一城一策”的調控策略了，就連北京也針對特定人群購買特定樓盤給出了首付和信貸的放寬。國常會發(fā)布支持地方“一城一策”運用信貸政策，會帶動更多城市采取差別化的信貸政策，給樓市輸血。
此前，部分一二線城市在信貸放寬上仍然顯得較為謹慎。例如，8月4日天津市發(fā)展改革委會發(fā)布了《關于促進消費恢復提振的若干措施公開征求意見的公告》，提及要擴大住房家居消費，引導金融機構下調住房貸款利率，降低住房商業(yè)貸款首付比例。不過，其中并沒有明確具體下調比例。
《華夏時報》記者在4月底走訪天津樓市時，一位中介告訴記者，天津正在醞釀將名下無房者的二套首付比例下調到4成，但正式公布的時機還不成熟。
小孫則是3月份就聽說了這個消息。他前幾年名下有一套房產(chǎn)，后來房子出售后，貸款記錄仍在。目前，他要購房仍然只能按60％的首付來支付房款，因為湊不齊這筆錢，他只能在暫時租房。在聽說8月24日國常會的新政策后，他回復記者“意料之中，坐等政策落地”。
認房又認貸將全面取消？
而支持改善需求的另一個方向則是取消認房又認貸。
業(yè)內分析師認為，盡管今年房地產(chǎn)調控繼續(xù)刷新歷史記錄，但在這么多政策下，一二線城市中仍然有大量現(xiàn)在還有意愿買房的人受制于信貸政策。
以北京為例。北京有著全國最嚴格的“認房又認貸”政策，名下有1套住宅或全國內的貸款記錄，無論是否還清，再次貸款購買住宅都會被認定為二套，最低首付為普宅60％，非普80％。“哪怕貸過10萬塊的房貸，在北京買房都要算作二套。”分析師說。
此前，中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛也對《華夏時報》記者表示，目前對于剛需和改善性需求，有一些限制措施過于嚴格。例如，一線和二線城市有不少非戶籍居民，他們很多在家鄉(xiāng)曾經(jīng)買過房，再到一線城市購房就是二套，首付非常高，利率也有限制，這就大大抑制了他們的購房需求。如果稍微有一個改變，就可以很好地把這部分需求釋放出來。
分析師認為，如果能出現(xiàn)全國性取消“認放又認貸”的政策信號，特別是針對賣一買一的“認房不認貸政策”很快落地，基本就代表熱點一二線城市企穩(wěn)接近了。
不過，郭毅也指出，當前中央出臺一系列寬松的貸款政策，一方面是對房地產(chǎn)行業(yè)進行紓困，另外一方面其實更多地還是在于拉動消費和投資，促進經(jīng)濟總體增長。當前整體市場仍然處于疲軟狀態(tài)，就算是一些城市進一步放寬信貸政策，對于房地產(chǎn)市場的帶動效果也不可能一蹴而就。她認為，現(xiàn)在樓市還有一定增量需求的主要還是一線和部分二線城市，而對于其他二線甚至三四五線城市來說，房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)觸及了天花板。
