昨天，國家統計局公布的兩組數據值得關注，分別是1-7月份房地產開發投資銷售情況以及?7月70城房價指數。
兩組數據均顯示，地產行業在六月經歷短暫回溫之后，繼續掉頭下行。
立秋到來，涼風漸起。
商品房銷售跌幅收窄后再次擴大
7月份，全國房地產市場需求端最大的變化，就是銷售端跌幅在6月份收窄后，跌幅再次擴大。
統計局數據顯示，1—7月份，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，累計同比降幅擴大0.9個百分點；商品房銷售額75763億元，下降28.8%，累計同比降幅收窄0.1個百分點。從單月數據上看，7月單月銷售環比止升轉降，商品房銷售面積和銷售金額環比分別下降49.1%、45.4%。
7月份數據回落，一方面是因為疫情后的需求在5-6月釋放殆盡，7月需求釋放進度放緩，且疫情在部分城市再次出現，也導致線下看房和交易受到影響。
另一方面，7月樓市問題繼續向縱深演化，突出表現在部分城市停工半停工、推遲交付的項目出現“停供斷貸”現象，購房者維權案例增加，市場對期房的接受度降低。
此外，房企為沖刺半年業績，在5-6月份推盤比較多，7月份新房供應下降，銷售也減少。
不過，值得注意的是，銷售額累計同比降幅連續2月收窄，釋放了一定的積極信號；同時，從房價上看，時隔9月房價重回萬元，7月全國商品房銷售均價為10471元/㎡，環比連續4月上升，7月環比上升7.37%，房價持續企穩也給行業釋放了積極信號。
拿地和開工繼續大幅度下跌
銷售數據不景氣的同時，開發商新開工的積極性繼續下挫。
1-7月，全國土地購置下跌48.1%，略收窄0.3個百分點，單月同比跌幅47.3%，比上月的52.8%有收窄，1-7月新開工下跌36.1%，比1-6月的34.4%繼續擴大，單月新開工下跌45.4%，比6月45.1%的跌幅微幅擴大。土地購置面積跌幅收窄，但新開工跌幅擴大。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，上半年二三批次供地密集推出，地方政府拿出優質地塊，且積極調整出讓模式，給開發商讓利。但是，由于信用風險事件不斷爆發，停工爛尾現象增加，且向民生保障、金融領域傳導，導致開發商開工的積極性下挫，拿地的主要是國企央企、城投，抵消不了民企暴雷的沖擊。
此外，開發投資下跌幅度加大也值得關注。1-7月，開發投資下跌6.4%，跌幅比上半年擴大了整整一個百分點，其中住宅開發投資跌幅（-5.8%）擴大了1.3個百分點，跌幅大于全部房地產，彰顯了住宅投資受到信用風險事件的影響更大。單月來看，7月份房地產開發投資下跌12.3%。
李宇嘉指出，開發投資跌幅連續擴大，主要受到土地購置、新開工持續下跌的影響。土地購置費、建筑工程投資合計占開發投資的70%左右，二者目前已經分別連續下跌14個月、12個月，并且近幾個月呈現35%-50%的巨大跌幅，必然拖累開發投資，且由于土地購置費滯后計入開發投資，新開工繼續下跌，后續開發投資仍會受到拖累。
諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪也認為，房企端目前的投資信心仍不足。從單月數據上看，開發投資增速止升轉降，說明信心修復進程仍較緩慢。
大部分二三線城市房價跌回一年前
市場方面，房價指數面臨繼續降溫的壓力，亟需各地積極出臺政策確保市場復蘇。
根據簡單算術平均計算，7月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.1%，同比漲幅為-1.7%。當前新房價格指數無論是環比跌幅還是同比跌幅，均有擴大。除了季節性因素外，7月份很多城市交易市場表現不好，使得價格數據出現了繼續降溫的現象。因此不能對市場復蘇過于樂觀，同時也要求各地政策放松需要繼續發力。
圖源統計局
從數據看，成都、杭州和西安等城市表現較好。說明當前樓市復蘇過程中，有部分重點二線城市表現較好。但也需要看到，除了此類城市外，其他城市的市場壓力普遍是比較大的。由于新房環比連續11個月下降，導致同比指數（同比指數為過去12個月環比指數連乘得到）跌幅連續3個月擴大，從6月份的-13.%擴大到7月份的-1.7%。同比下跌城市數達到48個，意味著大部分城市新房價格低于去年同期，除了一線城市微幅上漲外（漲幅持續收窄），二三線66個城市中的大部分城市房價跌回一年前。
分類來看，二手房價格指數明顯弱于新房，7月份70城二手住房價格指數環比下跌0.2%，比新房價格指數下跌跌幅要大，且連續11個月下跌（與新房一樣）。今年以來，二手住房價格指數月平均跌幅為-0.27%，比新房-0.1%的平均跌幅要大，顯示二手住房市場整體要弱于新房市場。
李宇嘉指出，出現這種情況是由于新房整體呈現降價促銷態勢，很多城市二手住房價格高于新房，特別是二三線城市，因此，購房者更愿意選擇新房。前幾年樓市禍火熱，導致近年來次新房掛牌多，老破小遠的二手房很難賣得出去，價格一路陰跌。此外，二手房交易稅費成本（契稅、增值稅、所得稅等）也大于新房。
未來房價走勢，取決于供給端的風險事件能否緩解
從7月份房價數據來看，由于商品房銷售回落，特別是行業風險事件繼續發酵、向縱深演化，市場（金融機構和購房者）對開發商的信心繼續下降，企業資金鏈緊張加劇，從而導致開發商不得不繼續降價促銷。可見，行業供給端的沖擊是房價不穩、信心不穩的主要原因。
因此，未來房價走勢，取決于供給端的風險事件能否緩解，以及需求端的政策力度。供給端房企暴雷、交付難，導致信心不足，金融機構不給融資，購房者不愿意買房，企業資金鏈進一步緊張，不得不降價促銷，不愿意拿地。因此，房價、地價穩定的關鍵在于，供給端的沖擊能否止住。同時，需求端提振信心的關鍵，也在于供給端能否釋放出好消息，而不是現在不斷聽到的交付難、企業暴雷。
當然，需求端好轉，還需要政策釋放。7月28日的政治局會議，將房地產的內容放到防風險表述中。顯然管理層已經認識到，供給端的沖擊、風險事件不斷爆發，并向民生保障、市場預期、銀行擔憂不良資產等方向演化，如果得不到有效處置，房地產全鏈條下行的走勢就難以止住，供給端對需求端預期和銷售的沖擊，就難以止住。
近期，風險處置進度較快，包括各地成立紓困基金、央企AMC開始對接出險項目、保交樓上升為樓市主題，夯實地方主體責任等等，都意味著風險處置開始加速，如果四季度供給端沖擊得到緩解，輔以需求端政策再次出臺（比如南京調整“認房又認貸”），房地產全鏈條下行的局面有望得到緩解。
