進入2022年，房地產市場如何轉向良性發展、住房需求端如何恢復信心，從而助力經濟穩增長，受到市場極大關注。近期，全國多地樓市迎來松綁政策，包括降低首付比例、下調房貸利率、放松限購限貸等多種措施齊齊發力。
中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成近日表示，我國房地產市場運行的底部邏輯已發生變化，房地產調控的大方向不會改變，不會再回到原來的老路上去，也不會再通過房地產大幅拉動經濟增長。
“經過過去幾年的調整，尤其是去年政策的大幅調整，公眾對于房價只漲不跌的預期正在改變。”盛松成認為，鑒于邊際調整效果存在滯后效應，隨著市場調整的逐漸結束，預計今年房地產形勢將好于去年下半年。
避免觸發政策松綁的潛在新風險
對于一、二線城市和熱點區域實行限購、限貸、限價、限售和限商的“五限”政策，盛松成認為，此前房地產投資性需求快速增長，房地產成為居民的重要資產配置方式。一二線城市經濟發展快、人口持續流入，于是這些城市的房產更受青睞，因此采取“五限”等較為嚴格的管理方式是符合實際情況的，這有利于穩房價，也有利于優先滿足剛需的要求。
自2021年9月央行提出“兩個維護”以來，房地產政策開始邊際放松。今年以來，不少城市“因城施策”，政策寬松跡象愈發明顯。哈爾濱打響了省會城市取消限售“第一槍”，此前的區域性限售政策完成階段性調控使命，擬予以廢止；財聯社記者此前也了解到，蘇州多家銀行已將最低首套房貸款利率降至4.6％，與3月最新5年期以上LPR報價持平，成為全國首個房貸利率“無加點”的地區。
在盛松成看來，政策關注房地產市場穩定的同時，也應謹慎對待熱點城市房地產政策的調整，尤其要防止市場迅速過熱，避免引發新的風險。
盛松成進一步表示，目前我國房地產調控的主要目標有三個：一是防風險，二是滿足剛性和改善性需求，三是保持房地產市場的平穩發展。“短期內，房價可能會因供需關系的影響小幅波動；從長期看，未來房價漲幅可能與收入增速基本同步，這是房地產調控長效機制建立和‘房住不炒’政策的必然結果”。
地產項目并購加速風險出清
去年12月，央行、銀保監會聯合發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險或困難的大型房地產企業的優質項目。此后，包括招商銀行、交通銀行等多家銀行已為部分優質房企提供一定額度的房地產并購融資額度。
“從目前情況來看，房企并購潮是否會出現還不太明朗，但是對于項目的并購潮很可能會出現。”盛松成指出，據有關統計，2021年全國20％的項目是由多家企業合作開發，但當其中一家企業或項目遭遇不測，其他參與房企不可避免會受到波及。“因此在此情況下，通過優質企業收購出險項目或困難企業，就能夠將風險限制在一定范圍之內”。
此外，盛松成還表示，部分房企在過去幾年的行業上行期拿了較多高價地，最為典型的是2021年上半年，全國成交土地樓板價同比上升幅度達到32.33％。但遇到市場下行，項目的風險就會凸顯，部分房企為了生存只得變賣資產。部分地塊質量較好，屬于優質資產，本身不宜被浪費閑置。及時收購這些項目，有利于整個行業和社會的穩定。
