商品房預售制在過往20年內對中國房地產市場的穩步發展起到了重要的作用，不僅解決了房地產市場快速發展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。不可否認的是，預售制度背后所潛藏的風險也確實存在。據新華社報道，去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協信等多家標桿房企均出現債務危機，它們在全國多地開發的樓盤出現爛尾或面臨爛尾風險。這種情況下，是否有必要取消商品房預售制度再次被推到前臺。
商品房預售資金是房企自身造血的重要來源，也是我國商品房預售制的重要補充。其主要目的是地方政府對居民預付房款?？顚Ｓ?、防止房企挪為他用，而造成施工項目“爛尾”。
根據某研究院統計，近兩年是預售資金監管相關政策發布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全國主要城市共發布相關政策65次（不包含應對疫情暫時紓困的政策），其中2020年44次、2021年21次，而2016-2019年年均約12次。
多地加強預售資金監管保證資金優先用于工程建設
據不完全統計，僅8月份以來，已有包括連云港、三明市、天津、秦皇島、鎮江、衡陽、漳州、蘭州、許昌、上海、重慶、成都、北京等超10城陸續出臺相關文件，重點加強對新建商品房預售行為的監管，維護市場交易平穩健康。
以北京為例，為進一步加強北京商品房預售資金監督管理，保證商品房預售資金優先用于工程建設，北京市住建委就《北京市商品房預售資金監督管理辦法》（2021年修訂版）于11月4日向社會征求意見。
上述《管理辦法》指出，房地產開發企業應結合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個節點的用款額度。完成首次登記前，專用賬戶內的資金不得低于重點監管額度的5％。
同時，新增政府接管賬戶和資金實施封閉管理的制度。如開發企業挪用預售資金，導致項目出現經營困難問題，屬地住建房管部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優先用于工程建設。根據《管理辦法》，北京市住建委和北京銀保監局還將進行穿透審查。比如，穿透監測開發企業與監管銀行預售資金監管執行情況。
在北京之前，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室于11月3日發布了《關于進一步明確商品房預售款監管有關事項的通知》?！锻ㄖ诽岬?，預售商品房項目出現重大經營性風險、可能引發重大矛盾糾紛的，經屬地監管部門核實并報請區（市）縣人民政府（管委會）集體研究同意后，將該項目納入區（市）縣重點監管，預售款按照規定流程進行例外支取。各區（市）縣人民政府（管委會）可根據風險防控需要，指定單位另設監管專戶（原則上監管銀行不變），確定監管部門嚴格監督預售款收存、支取，對每筆資金審核用途后，直接劃轉至施工、材料等收款單位銀行賬戶。
業內人士認為，“近來房企債務問題增大，出現了暴雷等情況。通過落實封閉管理的模式，能夠確保預售資金對接經營困難的項目，更好確保工程項目的建設。成都政策中提到的預售房現重大經營風險，政府可直接劃轉監管預售款給施工單位等政策，也可有效規避房企經營困境。”
所謂商品房預售資金，是指開發商將正在建設中的商品房出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同約定支付給開發商的購房款（包括定金、首付款、后續付款、按揭付款）。預售資金監管實行全額監管和重點監管相結合的方式，重點監管資金為預售項目達到竣工備案條件所需的工程建設費用。
某研究院的監測數據顯示，大力度地進行預售資金監管使得相關糾紛明顯下降，2021年前三季度商品房預售合同的民事糾紛共計2859余起，自2019年呈逐年下降走勢，且今年預售合同糾紛數量同比下降六成，與去年同期相較下降幅度擴大五成。
從各地發布的預售資金監管政策來看，預售資金“節點管理”監管更加細化，部分城市取消了差別化資金監管，全部采用最高監管比例，充分保障交房質量。
預售證發放標準趨嚴
據某地產行業研究機構不完全統計，北京、深圳、成都、合肥、武漢、重慶、長沙、無錫、溫州等多地從重點監管資金、首付款監管、監管資金留存、重點監管資金使用等角度設定最低標準，并補充違規政策等調控，2020年多地出臺重點監管資金使用的“節點管理”，今年重慶還取消了對信用資質不同的開發商實行差別化資金監管額度，全部采用最高比例進行監管，充分保障交房質量。
與此同時，預售證發放標準也不斷趨嚴。某研究院數據顯示，近十年來，北京、上海、廣州、深圳、成都、東莞、合肥、武漢等多地分別從施工進度要求、設定發證最低規模、新增限價及精裝要求以及現房銷售試點等方面進行預售證發放升級。
具體來看，2013年北京推出發證的施工進度要求，2020年新增限價發證要求，2021年8月中旬新增精裝發證要求，同月底在第二批集中供地中提出試點區域進行“現房銷售”；合肥2010年對預售證發放的要求是工程形象進度應達到一層封頂以上，2018年發證要求升級為當地上建筑層數1-6層的，主體結構需封頂；當建筑層數7層及以上的，應達到地上層數的三分之一且不低于7層。
某地產行業研究機構認為，房企通過預售獲得的資金理論上對應未來需要履行的交房義務，因此根據房地產項目工程進度對預售資金實施監管，一方面是對購房者權益的保障，另一方面也是對房企合理使用資金的規范。逐步加強的預售資金監管力度，體現了對購房者權益和房企穩健經營的雙重保障。預售制監管趨嚴，也將進一步放大房企運營能力差異，對健康經營、信用較好、綜合實力較強的房企競爭優勢有望進一步擴大。此外，成都、長沙、長春、惠州、荊州等城市實施的與企業信用等級掛鉤的差別化預售資金監管政策，客觀上也加強了健康穩健房企的競爭優勢。
同策研究院資深分析師肖云祥指出，就目前來看，預售資金監管政策及融資監管新規共同擠壓房企現金流，對房企而言形成雙重“降杠桿”效應，且效果立竿見影。在嚴格的樓市調控政策下，銷售增速下行，房企“回血”能力不足。而在多家房企相繼暴雷的背景下，一些地方政府為防止“爛尾”工程的發生，又再進一步加強預售資金的監管，導致房企現金流進一步承壓。綜上來看，城市收取大量重點監管資金的舉措更像一把雙刃劍，正面是確保資金?？顚Ｓ?，防止“爛尾”項目產生；反面則是加大房企流動性壓力，增加了房企資金鏈斷裂的幾率，同樣也增加了“爛尾”項目的發生幾率。
