財(cái)聯(lián)社記者近期采訪發(fā)現(xiàn)，雖然出于風(fēng)險(xiǎn)防控的考慮，銀行機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸的態(tài)度仍比較謹(jǐn)慎，但也有部分銀行對(duì)開發(fā)貸的投放意愿有所提升，以往緊縮的授信政策有所舒緩。
財(cái)聯(lián)社（上海，記者潘婷；實(shí)習(xí)記者徐川）訊，“盡管目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足?！贬槍?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，近期監(jiān)管層頻頻發(fā)聲，并釋放出融資環(huán)境有望改善的積極信號(hào)。
財(cái)聯(lián)社記者近期采訪發(fā)現(xiàn)，雖然出于風(fēng)險(xiǎn)防控的考慮，銀行機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸的態(tài)度仍比較謹(jǐn)慎，但也有部分銀行對(duì)開發(fā)貸的投放意愿有所提升，以往緊縮的授信政策有所舒緩。
業(yè)內(nèi)人士表示，整體上，房企信貸環(huán)境預(yù)計(jì)將趨于向好，從資金投向來(lái)看，信貸資源仍會(huì)優(yōu)先向部分信用風(fēng)險(xiǎn)較小的優(yōu)質(zhì)房企或地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)A斜。
銀行對(duì)房企融資整體態(tài)度仍偏保守
某城商行上海地區(qū)人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，根據(jù)此前監(jiān)管部門給出的窗口指導(dǎo)意見(jiàn)，要求銀行審慎介入經(jīng)營(yíng)性辦公用房地產(chǎn)項(xiàng)目，優(yōu)先支持長(zhǎng)期租賃，保障房，以及小戶型的剛需項(xiàng)目；對(duì)于各家銀行機(jī)構(gòu)，要求控“新增絕對(duì)值”、控增速、控集中度。同時(shí)，針對(duì)原有項(xiàng)目，不得做流動(dòng)性補(bǔ)充，只能做項(xiàng)目，不能做土地融資；針對(duì)項(xiàng)目并購(gòu)類，標(biāo)的項(xiàng)目必須取得四證。
“最近主要的變化就是對(duì)于增速，增量的管控。增速要求不高于全口徑貸款的增速，如果絕對(duì)增量比較大，也會(huì)被關(guān)注要求做出合理說(shuō)明?！逼淇偨Y(jié)道，目前，人行口徑對(duì)房地產(chǎn)投放有些松動(dòng)，銀監(jiān)口徑仍然很緊。
針對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目必須取得四證的要求，一城商行蘇州分行人士表示，此前住建部曾發(fā)函，要求停止受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級(jí)、四級(jí)資質(zhì)的核定申請(qǐng)和暫定資質(zhì)備案申請(qǐng)。雖然房地產(chǎn)企業(yè)是按照一個(gè)一個(gè)項(xiàng)目來(lái)申請(qǐng)貸款的，但沒(méi)有這個(gè)資質(zhì)，就不一定有預(yù)售許可證，銀行發(fā)放貸款也就較為困難。
某國(guó)有大行東部地區(qū)分行的信貸部人士表示，未接到上級(jí)調(diào)整開發(fā)貸投放的相關(guān)通知，目前行內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)信貸的投放還是持趨于謹(jǐn)慎的態(tài)度；另一城商行上海分行人士也表示，對(duì)于房企融資則將始終保有保守的態(tài)度，各銀行不會(huì)向房產(chǎn)企業(yè)偏向，資金與用途監(jiān)管依然嚴(yán)厲。
部分銀行機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)貸意愿“松動(dòng)”
財(cái)聯(lián)社記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，出于項(xiàng)目?jī)?chǔ)備或支持優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目等方面的考慮，有銀行對(duì)發(fā)放開發(fā)貸的意愿明顯提升，在實(shí)際的業(yè)務(wù)操作層面也開始預(yù)留出更多的空間。
“相較于此前，近期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的支持意愿確有一定松動(dòng)?！蹦彻煞菪腥A東地區(qū)分行對(duì)公信貸部經(jīng)理對(duì)財(cái)聯(lián)社記者證實(shí)，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還是相對(duì)看好的，因此在確定風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，會(huì)考慮去推進(jìn)投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
某城商行地方分行人士表示，現(xiàn)在銀行機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的態(tài)度總體上還是支持的。但在三條紅線和集中度雙重管控下，部分開發(fā)商融資會(huì)有困難，政策影響很大。而針對(duì)上文提及的窗口指導(dǎo)，其表示：“窗口指導(dǎo)一般到總行，分行主要看總行態(tài)度。我們現(xiàn)在還在抓明年的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。”
上述城商行地方分行人士指出：“現(xiàn)階段開發(fā)貸分行是零權(quán)限，審批權(quán)在總行?！睋?jù)了解，目前對(duì)大部分銀行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)貸項(xiàng)目均需得到總行審批，業(yè)內(nèi)僅有幾家大型銀行的分行是有授權(quán)的。
上述人士進(jìn)一步解釋稱，房貸業(yè)務(wù)前些年暴露出一定風(fēng)險(xiǎn)，出于風(fēng)險(xiǎn)防控的考慮，審批權(quán)限大概在五、六年前就上交總行了，而此前權(quán)限也不大。相比之前，現(xiàn)在的房貸業(yè)務(wù)所涉金額更大，一旦“大額出險(xiǎn)”，對(duì)金融秩序的影響也會(huì)更大。
因此，盡管部分銀行在分行層面出現(xiàn)了開發(fā)貸投放意愿的松動(dòng)，但由于該項(xiàng)目的審批權(quán)絕大部分集中在總行，因此，總行層面的意愿才是決定開發(fā)貸能否真正“松動(dòng)”的抓手。
目前包括按揭貸款、開發(fā)貸款在內(nèi)的貸款資金是偏寬松的，人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門也會(huì)給予金融機(jī)構(gòu)一定支持，但是具體反映到房地產(chǎn)企業(yè)層面，仍具有一定滯后性。
信貸資源將向優(yōu)質(zhì)房企項(xiàng)目?jī)A斜
“多部門自三季度開始頻繁作出涉及房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，釋放出一定的積極信號(hào)，也在一定程度上提振了市場(chǎng)信心，預(yù)計(jì)四季度至明年上半年，房企整體信貸環(huán)境將會(huì)得到一定的改善?！迸撕茖?duì)財(cái)聯(lián)社記者分析道。
其指出，前階段房地產(chǎn)行業(yè)“三線四檔”等多項(xiàng)監(jiān)管政策已取得一定成果，為金融監(jiān)管政策環(huán)境從趨緊到平穩(wěn)運(yùn)行奠定了前提條件。此外，近期發(fā)改委、中房協(xié)分別邀請(qǐng)重點(diǎn)房企座談，也透露出將繼續(xù)積極引導(dǎo)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
潘浩認(rèn)為，房企在金融端的集中度也在逐年提升且分化明顯，優(yōu)質(zhì)房企一定會(huì)有更多的資源傾斜，一些負(fù)債情況較高的房企會(huì)付出更高融資成本。
東興證券房地產(chǎn)分析師陳剛認(rèn)為，雖然政策邊際改善對(duì)后續(xù)開發(fā)貸與按揭貸款額度或?qū)⒂幸欢ǔ潭染徍停鹑跈C(jī)構(gòu)的信貸支持大概率也是向部分信用風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)質(zhì)房企集中。
理論上，開發(fā)貸資金確實(shí)會(huì)集中投放到優(yōu)質(zhì)的房企和地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，銀行比較關(guān)注的是房地產(chǎn)的項(xiàng)目質(zhì)量，如果沒(méi)有出現(xiàn)爛尾，并能按時(shí)竣工，銀行投入的資金支持就相對(duì)多一些。
