近日，張家口市住建局、張家口市財(cái)政局等四部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加快完善房地產(chǎn)長效機(jī)制的通知》，明確所有項(xiàng)目不得超出備案價(jià)格對外銷售。已取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于成本進(jìn)行銷售，新取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格的85％進(jìn)行銷售。
此前，已有株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山等地先后發(fā)布類似的“限跌令”。
住建局：限跌保護(hù)購房者利益
針對“限跌”的原因，張家口市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，以張家口主城區(qū)為例，目前房價(jià)已經(jīng)從最頂峰的13000元／平方米左右，降到了均價(jià)8000多元／平方米。尤其是2021年下半年以來，張家口主城區(qū)和周邊陸續(xù)有多個(gè)樓盤，迫于現(xiàn)金流和銷售回款等壓力，開始降到低于成本價(jià)銷售。通過大幅度降價(jià)等措施，換來了市場的轟動(dòng)和購房者的熱捧，而降價(jià)項(xiàng)目也在短期內(nèi)通過以價(jià)換量取得了較好的銷售成績，并快速回籠了資金。但由于部分樓盤項(xiàng)目的大幅降價(jià)措施給整個(gè)房地產(chǎn)市場帶來了巨大影響，也給其他樓盤帶來了巨大的銷售壓力。
上述負(fù)責(zé)人指出，對于已經(jīng)取得預(yù)售許可的老樓盤，不得低于成本價(jià)銷售；對于新取得預(yù)售許可證的新樓盤，不得低于備案價(jià)的85％銷售，也就是房價(jià)降幅最多不能超過15％?！跋薜睢背雠_(tái)是為了及時(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場銷售秩序，更好維護(hù)房地產(chǎn)市場正常運(yùn)營。
“用大幅低于成本的價(jià)格買到房子，購房者肯定認(rèn)為是撿了大便宜，但事情哪有那么簡單，后期房屋配套設(shè)施等投入一定會(huì)攤高開銷。所以限跌一定程度上也在保護(hù)購房者利益?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人指出。
值得注意的是，張家口除了頒布“限跌令”外，也對漲價(jià)做了嚴(yán)格要求。《通知》要求，“穩(wěn)地價(jià)”要堅(jiān)持和完善土地招拍掛出讓制度，嚴(yán)格落實(shí)資金來源審查機(jī)制，建立土地拍賣熔斷機(jī)制，土地招標(biāo)拍賣過程中，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)50％或超過設(shè)置的最高限價(jià)時(shí)，中止網(wǎng)上競價(jià)，采取搖號方式確定競買人。
以三四線城市為主
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，發(fā)布“限跌令”的基本都是三四線城市。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份20個(gè)城市新房價(jià)格下跌，多為三四線城市。8月份，二線城市二手住房指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0％，2015年以來首次停漲。有43個(gè)城市的二手房價(jià)格指數(shù)下跌或停漲，比7月增加了14個(gè)，下跌或停漲城市數(shù)創(chuàng)2015年3月份以來最大（除疫情沖擊的2020年2月份）。三四線城市二手住房指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1％，為2020年以來首次下跌。這和限跌城市的城市特征基本吻合。
他表示，對于內(nèi)地三四線城市來說，如果供應(yīng)量大，人口外流和老齡化嚴(yán)重，基于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”考慮，必須要祭出“限跌令”，這樣可以緩減下跌的節(jié)奏。
李宇嘉稱，限跌某種程度上也維護(hù)了購房者和小業(yè)主的利益。當(dāng)開發(fā)成本位居高位，降價(jià)幅度如果太大，開發(fā)商做品質(zhì)的動(dòng)力就變小了，項(xiàng)目可能會(huì)出現(xiàn)“減配”、甚至以次充好、貨不對板等現(xiàn)象。在預(yù)售制下，這些問題在買房時(shí)可能看不出來，實(shí)物交付時(shí)才發(fā)現(xiàn)問題。
他還指出，“限跌令”短期內(nèi)對抑制房價(jià)下跌會(huì)起到一定作用。長期看，還是要夯實(shí)產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)，和周邊中心城市做好產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)和互補(bǔ)、錯(cuò)位發(fā)展，慢慢擴(kuò)大樓市需求的范圍。
專家對中國證券報(bào)記者表示，近幾年來，很多“高周轉(zhuǎn)”的大型房企下沉到三四線城市，在現(xiàn)在信貸收緊的情況下，現(xiàn)金流比較緊張，對這些大型房企來說，現(xiàn)金流比利潤更重要，因此通過降價(jià)迅速回籠資金。
專家指出，大量三四線城市沒有太多產(chǎn)業(yè)、需求支撐，但是土地供應(yīng)又太大。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流動(dòng)來看，土地在一二線和三四線城市之間存在錯(cuò)配。人口大量流向一二線城市，但是一二線城市土地指標(biāo)又不夠，而三四線城市人口在外流，但土地指標(biāo)又很多。在這種情況下，除了加快引導(dǎo)部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到三四線城市之外，也應(yīng)該將土地指標(biāo)和人口流動(dòng)掛鉤，將更多的土地指標(biāo)轉(zhuǎn)移到一二線熱點(diǎn)城市，滿足人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求。
