隨著住宅房地產市場暴利時代結束，一眾房企也將各自目光瞄向不同的房地產細分市場。
昨日，在深圳舉行的第十五屆中國住交會上，與以往住宅唱主角的場面不同的是，包括實體經濟密切相關的產業(yè)地產、具有極大社會屬性的養(yǎng)老地產以及文化地產在內的房地產細分領域已經站上了舞臺中央。
證券時報記者采訪多位房企高層人士預計，未來會有更多房企布局一些新的業(yè)務領域。
坤鼎投資總裁邱明認為，房地產未來將朝著產品多元化、行業(yè)多元化方向發(fā)展。“這個行業(yè)已經慢慢擺脫對最早高暴利住宅的依賴，未來這個行業(yè)專業(yè)化會更加明顯，每一個細分領域的附加值會提高，以后各個專業(yè)地產會出現更多機會。”
產業(yè)地產暴利來臨
“坦白地說，產業(yè)地產目前近三年發(fā)展得非常快，而且非常暴利。”邱明坦言。在他眼中，住宅地產的暴利已經過去了，而產業(yè)地產的暴利時代則剛剛來臨。他認為，產業(yè)地產這一細分領域，目前是中國房地產行業(yè)里唯一由企業(yè)掌控主動權的領域，是唯一不求政府的行業(yè)。
他認為，一方面，地方政府對于政績的渴求，成就了產業(yè)地產近兩年高速發(fā)展。另一方面，在客戶方面，大型企業(yè)產業(yè)升級的需求也使得產業(yè)地產供不應求。“產業(yè)地產本身不在于房子蓋成什么樣，是在于把誰招進那個房子里來，這個企業(yè)能給地區(qū)帶來什么樣的產值，經濟效益、稅收、就業(yè)和區(qū)域產業(yè)的拉動，這是產業(yè)地產的核心。”邱明稱。
不過邱明坦言，產業(yè)地產跟養(yǎng)老地產一樣，在過去幾年中經過了很漫長的痛苦艱辛。“這幾年產業(yè)地產爆發(fā)了，近三四年自有資金投入的年平均回報率達到700%到800%，這是暴利。”他直言。
事實上，記者采訪不少參展房企發(fā)現，業(yè)內認為中國房地產發(fā)展路徑正發(fā)生深刻變化。不少房企人士表示，將加強對接城市價值地塊，以及聯(lián)絡海內外的資本，尋找優(yōu)質不動產投資項目，重點關注代表產業(yè)方向的技術、產品。
在上述人士看來，在相比過去，現在各地政府更注重產業(yè)與城市共榮，希望用地產作為產業(yè)的載體，帶來源源不斷的財政收入，而且國家層面也在產業(yè)結構調整和升級方面強調得更多。
養(yǎng)老地產需合理模式
除了產業(yè)地產外，養(yǎng)老地產領域也受到各路資本的青睞。包括萬科、遠洋、綠城、保利、首創(chuàng)置業(yè)、復興等大牌房企早已亮出各自的“養(yǎng)老計劃牌”，爭相進入這一領域。據統(tǒng)計，目前全國已經有超過80家房地產商進入養(yǎng)老地產領域，而公開信息披露的養(yǎng)老地產項目也已超過百個。
國泰君安一份研報曾計算，如果2035年到達養(yǎng)老地產均衡水平，如果選擇養(yǎng)老地產的長者占比達到15%，也就意味著2014年至2035年間，養(yǎng)老地產需新增總建筑面積高達21.72億平方米。
值得注意的是，除了各類型房企紛紛介入外，險資正加緊步伐在養(yǎng)老地產市場跑馬圈地。資料顯示，泰康人壽、新華保險、平安集團、合眾人壽、中國人保、中國太平、中國人壽等多家壽險公司紛紛布局養(yǎng)老地產市場，全面展開養(yǎng)老地產的投資和運營。
太陽城集團董事局主席朱鳳泊對此略有擔憂。在他看來，各路資本介入養(yǎng)老地產市場，已經彰顯這一細分領域的未來價值，不過，這也會為這個朝陽行業(yè)帶來新的問題。“最大的問題就是不管有沒有商業(yè)模式、不管這個地方有沒有需求，以后會不會有老人來，如何來把老人的需求服務做起來，這些都不去考慮，就像前十幾年開始拿地做普通房地產似的迅速拿地做養(yǎng)老地產。”他坦言。
“在某些三四線城市，某些區(qū)域總共才有幾萬人口，也要做一個幾百畝地的養(yǎng)老綜合體。”朱鳳泊坦言，養(yǎng)老地產核心價值在于項目的價格定位以及所對應的服務需求，“如果最終還原成為整塊賣房子、賣保險產品回籠資金，就偏離了養(yǎng)老地產本身商業(yè)模式”。
文化地產機遇初現
值得一提的是，今年以來龍頭房企紛紛回歸一二線城市，這是否意味著三四線城市房地產陷入投資價值匱乏的境地？
歌華中奧總裁吳振錦認為，在三四線城市住宅市場和商業(yè)市場接近飽和的背景下，文化地產反而出現一定機遇。“三四線城市住宅修建完成后，緊接著便會有相應設施跟進，而這個過程中，文體設施必不可少。”
此外，不少一線城市舊改項目，完成后政府需要配建文化體育場館，文體地產同樣出現投資機會。吳振錦舉例稱，上海方面規(guī)定10萬人以上的社區(qū)要重新建造1萬平方米以上的文化設施、6000平方米以上的體育設施。“上海并非個案，目前國內文化產業(yè)與其他產業(yè)相比，相當滯后，而滯后就意味著這個行業(yè)存在投資價值。”
事實上，近年來不少房企已經介入文化地產。鳳凰股份盈利模式便是以文化經營與文化消費為中心，同時推進周邊商、住項目開發(fā)。該公司主要方向為通過文化地產開發(fā)經營業(yè)務，為國有大型書城及多元文化的窗口陣地建設提供支持，為“文化大發(fā)展大繁榮”提供急需的硬件支撐。
不過，文化地產雖然載體是地產，但文化才是價值核心。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，文化地產不需要僅把文化當做“脂粉”的房企，如果房企僥幸進入這個領域，即使能夠開發(fā)出文化地產的殼子，最終也不過成為爛尾樓，無法實現資源整合、價值最大化的作用。
