??
隨著多個熱點城市進一步調整土地出讓規則，土拍市場有望迎來實質性降溫。
日前，北京、武漢、深圳、成都、南京、杭州、廣州、合肥、東莞等熱點城市，先后發布了第二批集中供地公告或預告。多城公布的細則，對土地市場競拍條件進行了調整，內容涉及建立競買準入標準、調低溢價率上限、嚴格落實購地資金審查機制等。
據記者了解，自然資源部在8月曾召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整，規定單宗住宅用地溢價率不得超15%，且不得通過提高起拍價方式調整溢價率；在達到地價或溢價率上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競品質等方式確定競得人。
“出臺集中供地政策是為了穩定土地市場，從而穩定房價，但部分城市首批集中供地熱度較高，違背了政策初衷，因此第二批集中供地在規則上進行了修訂。”一位房地產行業分析師告訴記者。
正榮地產執行董事兼董事會副主席劉偉亮在業績會上表示，一些城市首批集中供地通過提高起拍價、競配建或競自持，直接或間接提高了土地價格?！跋嚓P部門也看到了并未達到最初預期，所以第二批集中供地中提出溢價漲幅不超過15%，不通過其他形式推高土地價格。我們預判第二批集中供地會有一個合理的利潤空間留給房企，這對房地產業的健康穩定發展會更有好處。”
為房企預留一定利潤空間
據中指院數據，目前22個重點集中供地城市中，僅有3個完成第二批集中供地出讓活動，另有14個城市變更了第二批集中供地計劃。其中廣州、蘇州、深圳、天津、青島、福州、 濟南、重慶、合肥、南京、成都、沈陽已完成二次公告，將集中在9月、10月開始第二次集中供地。
“第二輪集中供地的延期，主要是與自然資源部8月10日內部會議，對集中供地做出4個方面調整的指導有關?！敝兄冈和恋馗呒壏治鰩煆垥燥w表示，調整內容包括建立購地資金來源審查制度、加強購地和融資的監管、溢價率上限15%，以及不得通過競配建等變相抬高地價等。
在調整內容中，被認為對開發商影響較大的，是地塊溢價率不得超過15%。目前多個城市在第二批集中供地規則中，已經落實該項指導。
深圳變更后的第二批集中供地規則顯示，在保持掛牌起始價不變基礎上，溢價率上限統一由45%調整為15%。達到溢價率上限后，南山、龍華2宗全年期自持租賃住房用地直接將采用搖號方式確定競得人，其余采用“競自持租賃住房+搖號”方式確定競得人。
杭州調整土地競買規則后，溢價率普遍下調5%：一般地塊溢價率上限由20%調整為15%；“競品質”試點地塊溢價率上限由10%調整為5%，地塊達到上限價格后，需公開搖號。
廣州也在嚴控溢價率，地塊溢價上限由45%下調至15%，并取消“競配建”出讓方式，多數地塊采取“限地價+競自持+搖號”的方式出讓。
此外，武漢本次重啟地價“熔斷”機制，對住宅類用地設定出讓最高價，嚴格控制住宅用地溢價率不突破15%的上限；合肥第二批供地土拍規則調整方案后，溢價上限由30%下調至15%；南京地塊最高溢價率也由之前的30%下調至15%，并規定競得土地后6個月內商品住宅不得上市。
盡管北京首批供地在七月時已得到住建部肯定，但此次也積極響應自然資源部會議精神。北京第二輪集中供地整體溢價率上限區間收窄，整體溢價率控制在10%以內，單宗溢價率不高于15%。
“今年部分城市首批集中供地溢價率高企，導致地價居高不下，在很大程度上壓縮了房企利潤空間。本輪集中供地土拍規則的調整，由‘控地價’向‘控實際地價’轉變，這意味著地價走勢有望在新一輪競拍機制下保持平穩。地價得以穩定背景下，購房群體預期也會有所降低，進而傳導至樓市，進一步降低市場熱度，從而有利于穩定房價走勢?！敝兄冈悍治鰩熤赋?。
多位行業專家認為，此次地塊溢價率的調整，將為房企預留一定的利潤空間。
祥生控股副總裁兼首席財務官談銘恒在近日的業績會上稱，第二輪集中供地的變化提升了整個行業安全性，對于行業及公司來講是一個好事，可以讓房企以合理的成本獲取土地，有利于提升項目利潤率。
多地強化“房地聯動”機制
從各城第二輪集中供地調整的內容來看，除對出讓地塊設置15%溢價率紅線，對其他土拍規則也進行了不同程度的優化調整。
其中，北京第二輪集中供地調低整體起拍樓面價。據貝殼研究院報告，與首批次集中供地相比，北京第二批集中供地起始樓面價有所回落，從30025元/平方米降至27527元/平方米，下降幅度8.32%。
深圳第二批集中供地也對不同區域出讓地塊的起始樓面價，進行了程度不等的降價調整。中指院報告顯示，深圳西部區域降幅明顯高于東部，具體來看，降價最多的是前海地塊，起始樓面價最高降價達7000元/平方米；其次則是龍華地塊，降幅最大的達6800元/平方米；光明地塊最高降幅4500元/平方米；松崗、沙井則下降約2000元/平方米；龍崗幾幅塊地平均下降2000元-3000元/平方米；坪山和深汕降幅則最少，在1000元/平方米左右。
多位專家表示，對起始樓面價進行調整，有助于進一步平抑土地價格。“從集中供地政策的推出，再到第二批集中供地規則的調整，均預示著政府穩地價、穩房價的決心。”前述房地產分析師指出。
除地價方面的變化，部分城市在第二批集中供地規則中，還強調了“房地聯動”機制。
武漢在8月31日發布的第二批次住宅用地“兩集中”出讓公告中稱，將開展房地聯動，明確住宅用地的房屋銷售備案價標準，以其上市當月所在區域板塊新建商品住宅合同網簽成交均價作為參考。
深圳在第二批集中供地中也強化了“房地聯動”，并進一步下調住房銷售限價。深圳規定，普通商品住房銷售限價在原限價基礎上，下調3%-9.2%不等；安居型商品房銷售限價在原限價基礎上，下調2.8%-9.1%不等。
“自此深圳房價邏輯有了本質變化。‘面粉貴過面包’以及‘面粉漲價帶動面包’漲價的現象或將改變?！敝兄秆芯吭荷钲诜衷貉芯靠偙O童曉玲表示。
廣州市規劃和自然資源局表示，第二批供地將落實8月18日發布的《住房發展“十四五”規劃》，著力穩地價穩房價穩預期，實行“一區一策”，對首批集中供地市場較熱的黃埔和南沙區的兩宗地塊增加“限房價”要求，建立房地聯動機制，明確對外銷售首套房購買者比例不低于50%。
此外，南京第二次集中供地也將實行全新的出讓模式，包括實行“限房價、定品質、競地價”。
“強化房地聯動，控制住房銷售限價，能有效引導樓市預期，穩定當地房價?！鄙鲜龇康禺a分析師認為。
值得關注的是，第二次集中供地“禁馬甲”的城市數量，較第一次有明顯提升。杭州、南京、深圳還推出了土地限購政策，限制同一家企業最多參拍的地塊數量；其中，房企在杭州最多參與5宗，深圳最多參與3宗，南京最多參與不超過總數的30%。
“對競買人資格進行約束，并嚴禁一家房企多個馬甲競拍，該措施加大了中小房企拿地的機會，將有力遏制一家或多家大型實力企業獲取大量地塊的情況?！鄙鲜鲋兄冈悍治鰩煴硎?。
億翰智庫首席研究員張化東認為，有些城市的集中供地規定可以說相當細致，可操作性很強。不過，此次規則的變化未必是最終版本，如果未能達到預期，在第三批或以后的供地中，還可能會進行調整。
